Por Valeria Alicea Guzmán

La licenciada Islaim Rodríguez Luna compartió con Microjuris aspectos generales sobre los contratos en el área de la construcción.

Primero, la abogada mencionó que todos los contratos tienen que cumplir con las reglamentaciones que establece el Código Civil. Además, es necesario conocer que  en un contrato de construcción dos o más partes jurídicas pueden contratar. 

«En un contrato de construcción, cada parte va a tener unas obligaciones. En el caso del contratista las obligaciones van a hacer ya sea de construcción de un desarrollo o de una residencia o de una estructura en particular. El dueño va a pagar una cantidad a cambio del cumplimiento del contratista», expresó. 

Con relación a las obligaciones del contratista, es recomendable que estén bien definidas y detalladas. 

«En cuanto a tiempo de duración, qué realmente va a ser, si va a dejarse llevar por el permiso de construcción previamente expedido o los planos previamente autorizados. Se puede incluir si el contratista se va a encargar de pagar los arbitrios de construcción. Todo ese tipo de cosas se pueden escribir en contratos de construcción. También la duración del proyecto, si va a ser por fases, cómo se harán los pagos del dueño de la construcción al contratista. Cuál va a ser el límite de esa fase y el día que se supone que se va a entregar esa obra», detalló. 

Rodríguez Luna explicó que normalmente se traza un calendario y establecen hasta cuando van a tener un «substantial completion». Es decir, que, por ejemplo, lo que falte sea un 10% de la obra.

«Esto se pacta en el contrato porque va a ser ley entre las partes. De cada pago que se va a hacer, según se haya definido, normalmente el dueño de la obra retiene el 10% de ese pago para que cuando el contratista diga que ya está el «substantial completion», y si el contratista incumple, te quedas con ese dinero para poder completar la obra», aclaró. 

De igual forma, indicó que en los contratos de construcción normalmente las partes acuerdan lo relacionado con la  jurisdicción a la que se van a someter en caso de iniciarse un pleito legal. «Si van a ir a mediación, si van a arbitraje o si se va a someter a algún tribunal en Puerto Rico con jurisdicción». 

«También se incluye lo que se llaman días lluvias, que son los días que el contratista pasa después del día de terminación de la obra. Por ejemplo, el día de la terminación de la obra era ayer y hoy todavía no lo ha terminado, pues ya empieza el incumplimiento aunque todavía la vaya a terminar. El contratista tiene una violación y esa violación se paga y se tiene que establecer la cuantía que se va a pagar por los días de incumplimiento», sostuvo.  

En caso de que el contratista no pueda trabajar en el proyecto, este debe notificar los días que no pudo trabajar. Si por inclemencias del tiempo no pudo laborar, debe notificar para que no se considere como incumplimiento.

«Se pueden conceder cinco días y no pagar la violación. El dueño de la obra estaría buscando un tipo de fianza de construcción para que se haga oficial y se haga a beneficio del dueño de la obra para que pueda terminarse si el contratista está en incumplimiento de la misma. Por ejemplo, si el contratista se va a quiebra, la compañía fiadora debe entrar a terminar esa obra o si el contratista está atrasado puede pedir a la compañía que le ayude para terminar la construcción y no perder tanto dinero», manifestó. 

Ahora bien, la licenciada aclaró que la fianza no se trata de un contrato de seguro. Recomendó que se pacte una fianza para que la obra se termine en algún momento en caso de incumplimiento o que por otras razones la construcción no se pueda completar.

Contratación con el gobierno

Luego de que se apruebe la construcción de cualquier edificación o mejora en el gobierno, y se tengan los permisos y planos de construcción, se celebra una subasta. 

Lo que está sucediendo en los últimos años es que casi todas las construcciones se están dando por ‘request for proposal’. En estos tiempos de reconstrucción hay muchos requerimientos específicos  y los ‘request for proposal’ dan la oportunidad de explicar al contratista días antes qué es lo que se quiere y qué se necesita para que luego el contratista haga la propuesta y sea evaluada", destacó. 

La abogada dijo que el contrato se inscribe en la Oficina del Contralor de Puerto Rico para cumplir con los requisitos del gobierno. Informó que el contrato va a abarcar todo lo relacionado con la construcción y debe ser específico en cuanto a la cuantía y el tiempo. 

«Sin embargo, en cuanto a la fianza es casi un requisito porque el Código Político establece que todos los contratos de construcción en Puerto Rico tienen que tener una fianza. La fianza se da por la cuantía por la que se contrato, y cualquier enmienda que se haga y vaya a afectar la obra en tiempo o dinero tiene que ser notificada a la fiadora, el dueño y contratista», agregó.

Rodríguez Luna reiteró que la fiadora tiene que conocer los pormenores de la construcción. Según la abogada, el Tribunal Supremo de Puerto Rico estableció que si un contratista incumple totalmente, la fiadora asume la responsabilidad del contratista. 

«Entra y se pone en los zapatos del contratista. El tribunal establece que se presume que la fiadora conoce el contrato de construcción a cabalidad», aclaró.