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Por Daniel Rivera Vargas

El Tribunal Supremo de Puerto Rico determinó que es legal establecer una cuota especial a ser pagada por un grupo de vecinos para sufragar honorarios profesionales del derecho y gastos legales en una comunidad como una urbanización con control de acceso.

En la decisión de 31 páginas del caso 2024 TSPR 125 con fecha del pasado 3 de diciembre el Supremo revocó tanto al Tribunal de Apelaciones como al Tribunal de Primera Instancia, que originalmente fallaron en contra de la cuota.

El demandante en este caso y cuya posición no fue favorecida por el Supremo fue Héctor J. Martínez Maldonado, un exsenador que llegó a ser desaforado por una condena -eventualmente revocada- por un caso de corrupción federal. El demandado y peticionario es el Consejo de Seguridad y Recreación de Urbanización Villamar Este, Inc. (Conserve).

La decisión, firmada por el juez Roberto Feliberti, resolvió que, salvo disposición contraria establecida por ley o reglamento, un pago de esta naturaleza es válido siempre que sea necesario y cumpla con los requisitos y procesos de votación adoptados por el grupo de residentes. El caso aborda las facultades de un Consejo, Junta o Asociación de Residentes según las disposiciones del Código Municipal de Puerto Rico.

El pleito comenzó el 6 de julio de 2022, cuando Héctor Martínez presentó una demanda de sentencia declaratoria contra la Asociación de Residentes de su urbanización en Carolina. En la demanda, alegó que la Asociación impuso una «derrama» —una partida especial no recurrente— a los vecinos para cubrir honorarios legales, sin estar facultados para ello. Según Martínez, la Asociación únicamente podía solicitar una cooperación voluntaria y discrecional de cada residente.

La Asociación argumentó que la «derrama» era necesaria para cubrir gastos legales relacionados con reclamaciones extrajudiciales y de cobro por cuotas de mantenimiento adeudadas. Además, señaló que la medida fue aprobada por voto mayoritario en una asamblea. Según la Asociación, Martínez debía pagar una cuota de $150, además de $1,500 en honorarios legales.

Los tribunales de instancia y apelaciones fallaron a favor del demandante, aunque por motivos distintos. Sin embargo, el caso fue llevado ante el Tribunal Supremo, que analizó diversas disposiciones legales para resolver el asunto. Entre ellas se incluyó el Código Municipal y su artículo que reemplaza la anterior Ley de Control de Acceso, el cual regula las cuotas a residentes y establece cómo algunas medidas pueden ser aprobadas mediante mayoría simple.

También se menciona que la Ley de Corporaciones puede operar como derecho supletorio cuando haya algún aspecto no tocado en el reglamento de la asociación que se establece para el Consejo de Residentes de una urbanización.

Asimismo, la decisión aborda lo relacionado a honorarios de abogado y la temeridad, y su objetivo de penalizar al litigante ‘perdidoso’ y obstinado que actúa de manera que provoca gastos e inconvenientes innecesariamente, pero discute su no aplicación cuando se trata de un asunto novel.

La decisión también destaca la importancia del reglamento vigente de la Asociación de Residentes de Vistamar. Dicho reglamento establece que la Asociación es responsable de acudir a los tribunales cuando sea necesario y de realizar las contrataciones correspondientes.

En su discusión de los asuntos, el Supremo trae a colación la contención del demandante de que la Ley es clara al establecer que «las asociaciones de residentes sólo pueden imponer una cuota, lo que implica una prohibición para imponer cualquier otra cuota».

Sin embargo, el Supremo entiende que «a pesar de que las disposiciones legales aplicables no contemplan expresamente el concepto «derrama», tampoco impiden o prohíben su imposición, por lo cual concluyó que una asociación de residentes debidamente incorporada y convocada en asamblea sí puede aprobar una «derrama» o contribución extraordinaria cuyo propósito sea en beneficio de la comunidad". En esto le dio la razón a uno de los argumentos del Tribunal de Apelaciones.

«Coincidimos con el foro apelativo intermedio en cuanto a que un Consejo, Junta o Asociación de Residentes puede aprobar una partida no recurrente o cuota especial para gastos legales y añadimos que dicha facultad está comprendida dentro de los poderes implícitos de las asociaciones de residentes para administrar y mantener el control de acceso», indicó el Supremo.

También se trae a colación que el reglamento de la asociación otorga una facultad expresa para otros gastos para «cumplir con el propósito del Reglamento de la Asociación de Residentes».

El Tribunal Supremo corrigió al Tribunal de Apelaciones, señalando que este último erró al considerar insuficiente la votación a favor de la cuota especial. El Supremo aclaró que el Apelativo trató el caso como si se tratara de un condominio bajo la derogada Ley de Propiedad Horizontal, cuando en realidad Vistamar es una urbanización. Además, el Supremo indicó que el Apelativo se equivocó al equiparar la acción de los demandados con una «derrama» para mejoras permanentes, ya que, en este caso, la cuota especial estaba destinada exclusivamente a cubrir gastos legales.

Entonces, resuelve el Supremo, se debe mirar el reglamento, que permite aprobar asuntos por mayoría simple. «No encontramos fundamento legal alguno que nos lleve a concluir que para aprobar una partida no recurrente o cuota especial, bajo el contexto del presente caso, sea necesario el voto unánime... Por supuesto, el requisito de mayoría o unanimidad dependerá en gran medida de lo que establezcan las asociaciones de residentes en sus reglamentos internos, pues, como entidades con personalidad jurídica, poseen amplia flexibilidad para regular la operación y marcha de sus asuntos», añadió.

Sobre la imposición de honorarios, el Supremo entendió que no hubo temeridad. «La Asociación de Residentes se defendió vehementemente de una reclamación con controversias legales reales», afirmó.

Los abogados en el pleito fueron Alberto Aresti Fraceschini, por el peticionario, y Miguel A. Negrón Matta, por el recurrido.