Por Valeria Alicea Guzmán

Como norma general, un contrato de arrendamiento concluye o queda extinguido cuando cumple su término sin necesidad de que haya un requerimiento especial. Sin embargo, la continuación del arrendamiento concluido puede darse por medio de la reconducción. 

¿Cuáles son los requisitos?

La tácita reconducción surge de un acuerdo implícito entre las partes.  Para que esta figura jurídica opere, tienen que configurarse los siguientes tres requisitos: 

1. Al culminar el contrato, la parte arrendataria debe permanecer disfrutando la cosa arrendada. 
2. La parte arrendadora debe consentir que la persona arrendataria continúe disfrutando la cosa arrendada. 
3. Ninguna de las partes expresó, con anticipación, a la otra su voluntad de dar por terminado el arrendamiento. 

Ojo. La parte arrendataria debe demostrar el deseo de reconducir al permanecer disfrutando de la cosa. En el caso de la parte arrendadora, si no requiere lo contrario, la ley presume su consentimiento tácito a la reconducción. 

¿Qué establecía el derogado Código Civil de 1930?

Bajo el derogado Código Civil de 1930, la tácita reconducción no representa una prórroga del contrato primitivo. Al contrario, se ha interpretado que esta figura constituye un nuevo contrato. El antiguo Código Civil especificaba que la tácita reconducción operaba si la parte arrendataria permanecía disfrutando de la cosa arrendada durante 15 días luego de la culminación del contrato. 

Asimismo, en el pasado Código Civil, el término se regía por los derogados artículos 1467, en el caso de predios rústicos, y el 1471, en el caso de fincas urbanas. Por ejemplo, el artículo 1471 disponía que cuando el término del contrato era por meses el plazo del nuevo arrendamiento también era por meses.

¿Qué establece el Código Civil de 2020?

El Código Civil de 2020 modificó esta figura jurídica. Precisamente, el artículo 1335 establece que «llegado el plazo convenido en el arrendamiento, este continúa en los mismos términos contratados hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de resolver el contrato».

Es decir, ya no se entenderá que luego de culminado el término original del contrato de arrendamiento la duración de la reconducción será impuesta como lo era bajo el Código Civil anterior. Ahora, la continuidad del arrendamiento estará sujeta a la voluntad de las partes. 

¿Cuáles son las excepciones de la tácita reconducción?

Una de las excepciones de la tácita reconducción es la contratación con el Estado. Para que un contrato sea vinculante con el gobierno de Puerto Rico es necesario que este conste por escrito. En caso de que el gobierno sea parte de un contrato, el acuerdo no puede ser tácito ni surgir de las actuaciones de las partes. 

Bono: En 2023, el Tribunal Supremo de Puerto Rico reiteró esta excepción en Ortiz Zayas v. Estado Libre Asociado de Puerto Rico. El alto foro judicial destacó que la tácita reconducción, por motivos de política pública, «no opera en la contratación gubernamental».