Por el profesor Andrés L. Córdova Phelps

El artículo 64 de la Ley Inmobiliaria Registral, 30 L.P.R.A. §6091, estatuye los efectos jurídicos de la asunción de deuda en casos de fincas gravadas con hipoteca.

Dispone el primer párrafo: "En caso de venta de la finca hipotecada, el deudor obligacional no será relevado de su responsabilidad hasta tanto el acreedor preste su consentimiento expreso. Una cláusula de retención del precio por el comprador para pagar el importe de una hipoteca no libera al vendedor y deudor hipotecario original de su responsabilidad, en ausencia de consentimiento expreso del acreedor."

La hipótesis del primer párrafo parte de dos premisas: (i) la existencia de un bien inmueble hipotecado y, (ii) que su dueño – ordinariamente el deudor hipotecario – la vende a un tercero-comprador. Dado estas premisas, el vendedor, qua deudor obligacional, no será relavado hasta tanto el acreedor preste su consentimiento expreso. Esta disposición requiere varias observaciones.

La caracterización del vendedor como deudor obligacional pone de relieve la relación contractual entre el acreedor hipotecario y su deudor original. Es decir, la venta al tercero-comprador no releva de la responsabilidad obligacional hasta tanto este preste su consentimiento expreso.

Llama la atención que el texto del artículo 64, supra, no hace referencia a la figura de asunción de deuda o de la novación. La distinción es relevante. En casos de novación extintiva, la extinción de la obligación principal acarrea la extinción de la obligación accesoria, a saber, la hipoteca. En casos de la novación subjetiva, en cambio, se extingue la obligación del deudor original, sustituyéndose por el nuevo deudor, subsistiendo la obligación. Véase artículo 1183(b) del Código Civil, 31 L.P.R.A. §9422.

En casos de asunción de deuda el nuevo deudor asume la obligación frente al acreedor en función del contrato entre vendedor y comprador – sujeto a los términos y condiciones que de dicho contrato se desprendan, sin que ello necesariamente implique la liberación del deudor original. El artículo 64, supra, en protección del crédito del acreedor viene a llenar este vacío al requerir el consentimiento expreso del acreedor. Este lenguaje modifica lo resuelto en Teacher’s Annuity v. Sociedad Legal de Gananciales, 115 D.P.R. 277 (1984), descartándose la asunción de deuda por consentimiento tácito.

La segunda oración del primer párrafo añade que la inclusión de una cláusula de retención del precio por el comprador para pagar el importe de una hipoteca en el contrato de compraventa y asunción de deuda, no libera al vendedor y deudor hipotecario original de su responsabilidad, en ausencia de consentimiento expreso del acreedor. Sobre las controversias relacionadas con la retención del precio por el prospecto comprador véase el problemático Irizarry López v. García Cámara, 155 P.R. Dec. 713 (2001).

La relación contractual entre vendedor y comprador no incide sobre los derechos del acreedor hipotecario, quien puede oponer ante el deudor hipotecario original su crédito con garantía hipotecaria. En este contexto es pertinente recordar las cláusulas penales de due on sale que se incluyen rutinariamente en los contratos de préstamo y en las escrituras de constitución de hipoteca. Véase First Federal Savings v. Registrador, 113 D.P.R. 8757 (1983).  

Dispone el segundo párrafo: "Si no se ha pactado la transmisión de la obligación, pero el comprador descuenta su importe del precio de venta, o lo retiene, aunque no se exprese en la escritura, y al vencimiento de la obligación ésta es satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar y grado del acreedor hasta tanto el comprador le reintegre el total adeudado."

La primera frase es clave, "si no se ha pactado la transmisión de la obligación...". La pregunta obligada, por supuesto, es ¿a qué pacto se refiere? Una primera lectura del texto sugiere que se refiere al contrato de compraventa entre el vendedor-deudor original y el comprador-nuevo deudor del bien inmueble. La referencia en la segunda frase, "pero el comprador descuenta su importe del precio de venta", y en la tercera frase, "aunque no se exprese en la escritura", dan a entender que se refiere a dicho contrato. Esta lectura, sin embargo, sería defectuosa. Si la propia hipótesis del párrafo parte de la premisa de la existencia de un contrato de compraventa, es evidente que hay un pacto entre el vendedor y el comprador, razón por la cual la frase introductoria condicional, "si no se ha pactado la transmisión" lógicamente no esta haciendo referencia al pacto al cual acto seguido supone. Necesariamente, pues, el pacto al cual se hace referencia es al acuerdo entre el vendedor-deudor original y el acreedor hipotecario referente a la transmisión de la obligación al comprador-nuevo deudor. Es decir, el acuerdo expreso del acreedor hipotecario referido en el primer párrafo del artículo.

Es decir, en ausencia del acuerdo expreso del acreedor hipotecario, si el comprador descuenta la deuda hipotecaria del precio de venta, o lo retiene, aunque no se exprese en la escritura, y al vencimiento de la obligación ésta es satisfecha por el deudor que vendió la finca, el vendedor-deudor original quedará subrogado en el lugar y grado del acreedor hasta tanto el comprador le reintegre el total adeudado.

Este precepto le concede el derecho de subrogación al vendedor-deudor original frente al comprador-nuevo deudor por las sumas adeudas que este hubiera pagado al acreedor hipotecario ("al vencimiento de la obligación ésta es satisfecha por el deudor que vendió la finca"). La subrogación del vendedor-deudor original, acota la última frase del precepto, será en el lugar y grado del acreedor hipotecario hasta tanto se le reintegre lo adeudado. En todo caso el total adeudado será equivalente a la suma satisfecha por el vendedor-deudor original al acreedor hipotecario.   

Es de notar que el lenguaje utilizado en el artículo 64, supra, para caracterizar las relaciones obligacionales se hace a espaldas de la Ley de Transacciones Comerciales, 19 LP..R.A. §401, et seq. En la medida en que la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios que se constituyen en nuestro tráfico jurídico son para garantizar instrumentos negociables (pagarés), es necesario pasar revista sobre esta ley especial para determinar cómo incide sobre la idoneidad del crédito objeto de controversia bajo el artículo 64, supra.     

De mediar un instrumento negociable, en la medida en que el vendedor-deudor original pagará al acreedor hipotecario la suma que este adeudara, "al vencimiento" de la obligación, resulta concluyente que el vendedor-deudor original paga y descarga el instrumento, sección 2-601, 19 L.P.R.A. §751, adquiriéndolo sin ser un tenedor de buena fe según definido en la sección 2-302, 19 L.P.R.A. §602.

La sección 2-601(b), supra, expresamente dispone que el descargo de la obligación de una parte no es efectivo contra la persona que adquiere los derechos de un tenedor de buena fe del instrumento sin tener aviso del descargo. Contrario sensus, si la persona adquiere  el instrumento negociable no es un tenedor de buena fe, el descargo le es oponible. Véase DLJ Mortgage Capital, Inc. v. Santiago Martínez, 2019 TSPR 129; Caribe v. Ven-Lour Enterprises, Inc., 198 D.P.R. 290 (2017), sobre la aplicabilidad de la Ley de Instrumentos Negociables, supra, como ley especial al efectuar el análisis de un instrumento negociable. No es la Ley Inmobiliaria Registral la que controla la validez y exigibilidad del instrumento negociable.

En conclusión, bajo la hipótesis del artículo 64, supra, en que medie un instrumento negociable, su adquisición por el deudor original posterior a su vencimiento, descarga (extingue) el instrumento. Consecuentemente, en la medida en que la hipoteca, accesoria por demás, fue constituida para garantizar el pago del pagaré (obligación principal), una vez efectuado el pago por su deudor original ambas se extinguen.

Este resultado es análogo a la extinción por confusión. El artículo 1153, 31 L.P.R.A. § 9241,  contempla que "[c]uando en una misma persona se reúnen las calidades de acreedor y deudor, la obligación se extingue conjuntamente con sus garantías. ¶Los créditos y las deudas del heredero no se confunden con las deudas y los créditos hereditarios. ¶Lo dispuesto en esta sección sobre la confusión de derechos, no es de aplicación a la readquisición de un instrumento negociable por su deudor, cuando este opta por ponerlo nuevamente en circulación".  El tercer párrafo del artículo 1153, supra, es relevante a los casos contemplados bajo el artículo 64 de la Ley Inmobiliaria Registral precisamente en la medida en que la readquisición del instrumento negociable por su deudor no se ha vuelto a circular. En este contexto merecen destacarse los hechos en Eastern Sands, Inc. v. Roig Commercial Bank, 140 D.P.R. 703 (1996), específicamente cuando el presidente de la corporación deudora adquirió en su capacidad personal el pagaré hipotecario del acreedor hipotecario para así evitar su extinción por confusión y mantener viva su negociabilidad bajo la Ley de Instrumentos Negociables.

En todo caso, el remedio del vendedor-deudor original contra el comprador-nuevo deudor en el que media un instrumento negociable vencido y no adquirido como tenedor de buena fe, se limita en estos casos a ser una acción contractual en cobro por la suma pagada por éste previamente al acreedor hipotecario, ni más, ni menos.  

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