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El Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió que cuando alguien solicita la titularidad de una propiedad a través del mecanismo de «expediente de dominio» hay ciertos casos en los que no es necesario presentar la aprobación de una segregación de una agencia de gobierno.

En concreto, la opinión divulgada a finales del mes pasado resuelve que no hay que someter esa aprobación cuando el terreno objeto del reclamo judicial es a su vez una segregación de una finca que no está inscrita en el Registro de la Propiedad.

Pero, resuelve también el alto foro, cuando esa finca original sí estaba inscrita, los jueces del Tribunal de Primera Instancia tendrán que evaluar la prueba pertinente para determinar si aplica una ley que tiene 81 años

La 2025 TSPR 7 es una decisión de 27 páginas firmada por el juez Ángel Pérez. Los representantes legales de las partes son el licenciado Carlos A. vega Valentín por la parte peticionaria, y por la recurrida Moisés Rodríguez Torres.

El origen de esta decisión es una solicitud del 2023 en el que el matrimonio de Efraín Torres Pérez y Mirka Ivelisse Cabrera Vélez reclamo el dominio de una finca ubicada en el barrio Galateo Bajo de Isabela que no tenía documentos legales o título que permitiera su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La alegación del matrimonio es que ellos compraron la finca en el 2011 de una mujer que a su vez la compró en 1951 -los dos contratos de compraventa se extraviaron- y que entre la dueña anterior y el ocupan esa propiedad por más de 30 años de forma pública, pacífica, continua y a título de dueño.

Durante el trámite judicial, el matrimonio cumplió una orden del tribunal y presentó una moción para incluir prueba que incluyó evidencia de notificación al Departamento de Justicia de Puerto Rico y al Fiscal de Distrito de Aguadilla; evidencia de notificación al Departamento de Obras Públicas de Puerto Rico; evidencia de notificación al Municipio de Isabela; evidencia de notificación a Luma Energy; evidencia de notificación a la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados; evidencia de notificación al Negociado de Telecomunicaciones; evidencia de notificación de los colindantes; evidencia de notificación al anterior dueño; certificación de la publicación de edictos (Periódico Primera Hora); certificación negativa del Registro de la Propiedad, Sección Segunda de Aguadilla, y plano de mensura y su correspondiente certificación.

Durante el juicio, el juez expresó su preocupación debido a que la finca para la cual se solicitaba el expediente de dominio no había sido segregada, ya que proviene de una finca de mayor extensión. No obstante, el matrimonio y su representación legal presentaron una declaración jurada de un vecino de la comunidad, quien afirmó que la finca en cuestión fue convertida en una propiedad independiente en 1940.

En su moción, argumentaron que el requisito de aprobación de la segregación de un solar de una finca de mayor cabida por parte de la agencia correspondiente no aplicaba en su caso, ya que la ley que exigía dicho requisito era de 1944, una fecha posterior a la creación de la finca en 1940.

El Tribunal de Primera Instancia declaró «no ha lugar» la petición de expediente de dominio, el matrimonio acudió al Tribunal de Apelaciones que tampoco falló a su favor y entonces acudieron al Tribunal Supremo.

En su análisis del derecho del caso, el Tribunal Supremo reitera el principio de que en el Registro de la Propiedad -un organismo gubernamental que aspira a ser el gran depositario de la información de las propiedades inmuebles de todo Puerto Rico, un requisito del derecho inmobiliario- debe existir un «tracto sucesivo» en cada propiedad que evidencia que la persona que haga cualquier gestión con una propiedad (ventas, donaciones, herencias) esta autorizada en ley a hacerla.

De lo contrario, se deniega la inscripción, lo que afecta la validez de la transacción que se pretende hacer con una propiedad.

Este principio «tiene por objeto mantener el enlace o la conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, para formar una continuidad perfecta de todos los actos adquisitivos inscritos en orden al tiempo», indica el Supremo, citando una decisión de 2005.

Pero, cuando la finca no esta inscrita, se procede a inscribir dominio a favor del solicitante, para lo que se usa el proceso de expediente de dominio, con el que se pide a un juez que se reconozca que ese solicitante justificadamente tiene un derecho sobre esa tierra y debe inscribirse su dominio en el Registro de la Propiedad, lo que requiere citar a un sinnúmero de personas, como dueños anteriores agencias de gobierno, y hasta un fiscal.

Se trata de un proceso exparte, a menos que aparezca alguien y se oponga a la solicitud, lo que convierte el proceso en un juicio contencioso ordinario, expresa el Supremo.

El alto foro recuerda que hay unos requisitos que son esenciales y de cumplimiento estricto para un expediente de dominio, entre ellos que si la finca resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción.

También debe tener una descripción exacta de la propiedad y se describe la finca de la que se separó.

En la próxima etapa del análisis de derecho del caso, el Tribunal Supremo repasa los pormenores relacionados a la figura de la segregación, o el acto en el que el dueño de una finca decide separar un pedazo de esa finca para crear una nueva finca de ese pedazo segregado.

Pero, esos requisitos no aplican a todas las propiedades, esto porque hay fincas, como la de este caso, que fue segregada previamente antes de que entrara en vigor la ley de 1944, que establece los requisitos vigentes de la ley del Registro de la Propiedad. Y eso es lo que ocurrió en la controversia que atiende el Supremo en esta ocasión, porque la finca tiene fecha de 1940.

«El permiso de segregación de un predio de terreno no siempre es un requisito en los procedimientos de expediente de dominio... En cuanto a fincas que provienen de otra finca de mayor cabida y esta última no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, la referida disposición legal (artículo 185 1 (i) de la Ley del Registro de la Propiedad) guarda total silencio», indica la decisión firmada por el juez Colón Pérez.

El Supremo devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para un análisis de la prueba y determinar si la finca de mayor cabida consta inscrita.

«Es forzoso concluir que, en aquellos casos en que la finca para la cual se solicita un expediente de dominio mediante el Artículo 185 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra, resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida que no está inscrita, no es necesario presentar ante el Tribunal de Primera Instancia la aprobación de tal segregación por parte de la agencia gubernamental encargada de ello», agregó el juez asociado.

«De determinar que la finca de mayor cabida consta inscrita, el Tribunal de Primera Instancia deberá considerar, mediante la prueba que a esos efectos se le presente, si la segregación ocurrió previo al 4 de septiembre de 1944», añadió.