Por Lcda. Marimar Pérez-Riera

Por primera vez, el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) aborda las disposiciones de la Ley Núm. 81 del 2 de julio de 2014, conocida como la «Ley para el Fomento de los Vehículos Impulsados Mayormente por Electricidad» (en adelante, Ley Núm. 81-2014). Esta ley fomenta el uso de vehículos eléctricos al prohibir restricciones indebidas a la instalación de estaciones de carga en propiedades sometidas a un régimen de propiedad horizontal.

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La querella número C-SAN-2024-001772, presentada por Michelle Negrón Padilla, presidenta de Producciones Cuarto Menguante Inc., permitió al DACO resolver una serie de controversias jurídicas y administrativas sobre el ejercicio de los derechos de los titulares para la instalación de estaciones de carga eléctrica en condominios. La licenciada Marimar Pérez-Riera, abogada de la querellante, planteó los argumentos clave en defensa del derecho del titular que quiere instalar una estación de carga en su estacionamiento privado.

Negrón Padilla, propietaria del apartamento PH-6 en el Condominio Plaza Inmaculada Torre II, solicitó autorización para instalar un cargador eléctrico en uno de sus tres estacionamientos privados. Sin embargo, la Junta de Directores condicionó la autorización a la realización de un estudio de carga, un diseño técnico, un reglamento interno y la aprobación por parte del Consejo de Titulares. Pese a estos requerimientos, la evidencia presentada demostró que el proceso se caracterizó por demoras injustificadas, falta de acción y un desconocimiento de la Junta de Directores sobre la jerarquía de fuentes de derecho.

Primera controversia: Política pública y demora en la gestión de solicitudes

La primera controversia evaluada por el DACO se centra en determinar si las demoras de la Junta de Directores son coherentes con la política pública de incentivar el uso de vehículos eléctricos establecida en la Ley Núm. 81-2014.

De acuerdo con los hechos probados, la solicitud de la querellante fue realizada en el verano de 2023. En respuesta, la Junta de Directores sostuvo una reunión donde indicó que eran necesarios un estudio de carga, un diseño eléctrico y un reglamento antes de emitir una autorización. Sin embargo, durante la vista administrativa quedó evidenciado que, para la fecha de dicha vista más de un año después, varios de estos documentos no habían sido producidos ni comisionados, lo que refleja una inacción injustificada.

El ejemplo más preocupante de la manera informal y desinformada con la que la Junta de Directores del Condominio Plaza Inmaculada Torre II manejó la solicitud de la Querellante provino del testimonio del tesorero de la Junta, José Rivera Urrutia. Este admitió no tener ningún tipo de pericia en la materia, pero señaló que no estaba a favor de la solicitud porque «estaba preocupado» por algo incierto en el futuro, aunque no pudo precisar de qué se trataba esa preocupación. En otras palabras, el tesorero expresó su rechazo basándose en una preocupación vaga e indefinida sobre un posible riesgo que él mismo reconoció no entender. Para colmo, también admitió que, durante una reunión de la Junta de Directores celebrada el 8 de noviembre de 2023, se le encomendó preparar un RFP (request for proposal) con las especificaciones necesarias para las etapas de diseño del proyecto, pero para la fecha de la Vista Administrativa, un año después, aún no había hecho nada al respecto. Dice el DACO, «Esta mezcla de preocupación infundada y falta de acción demuestra un manejo completamente desorganizado y prejuiciado por parte de la Junta de Directores, dejando a la Querellante en una situación indefendible.»

Debemos de estar claros aquí que no es irrazonable que una Junta de Directores emplee el tiempo que sea necesario en buscar cotizaciones y realizar estudios de carga eléctrica, dado que la seguridad y el bienestar de la comunidad del condominio deben ser prioritarios sobre el interés individual de un titular para cargar su vehículo eléctrico. Es razonable que la Junta de Directores exija un estudio de carga, un diseño y una reglamentación antes de otorgar un permiso permanente para una instalación de esta naturaleza. Sin embargo, en este caso, lo que resulta contrario a la política pública es la prolongación indebida del proceso sin tomar los pasos necesarios.

El propio perito de la Junta de Directores, el ingeniero Ángel R. Zayas Duchesne, confirmó que la subestación eléctrica compartida por los Condominios Plaza Inmaculada Torre I y II tenía capacidad suficiente para soportar la instalación de varios cargadores eléctricos sin comprometer la infraestructura. Según el informe de Zayas, el consumo actual de la subestación era de 59.8 kW, mientras que la capacidad máxima disponible alcanzaba los 304.2 kW, inclusive después de ajustes de seguridad. A pesar de este hallazgo, la Junta de Directores no avanzó en la evaluación de la solicitud. La inacción de la Junta, especialmente cuando ya existía evidencia técnica favorable, se considera un incumplimiento de la obligación de facilitar el acceso a estaciones de carga.

Lo que está en cuestión aquí no es el tiempo que le tome a la Junta de Directores llegar a una decisión fundamentada, sino es la falta de acción para obtener la información necesaria para llegar a esa decisión lo que es inconsistente con la política pública. Esto convierte la condición en un obstáculo prolongado, quedando en manos de la propia Junta de Directores del Condominio resolver lo que evidentemente no quieren resolver. Se cuestiona así el interés genuino de la Junta de Directores en evaluar de manera efectiva la solicitud de instalar una estación de carga eléctrica.

Segunda controversia: Restricción dual – Áreas comunales exclusivas y exigencia de capacidad para todos los titulares

La segunda controversia examina si una Junta de Directores puede restringir la instalación de estaciones de carga únicamente a áreas comunales o si, conforme a la Ley Núm. 81-2014, está obligada a permitir su instalación en estacionamientos privados, siempre que los aspectos técnicos o legales lo permitan.

La Junta de Directores argumentó que solo podía autorizar la instalación en un área comunal del condominio. Sin embargo, durante la vista administrativa se comprobó que no existía ninguna área comunal adecuada o disponible para ese propósito. Tanto los peritos eléctricos como el administrador del condominio y el tesorero de la Junta testificaron sobre este hecho. Esto evidenció que la Junta había impuesto una condición de cumplimiento imposible para retrasar la solicitud de la querellante.

Adicionalmente, el perito ingeniero contratado por la Junta fue instruido únicamente para diseñar una solución en áreas comunales y no en estacionamientos privados. Además, el perito admitió que nunca había trabajado en proyectos de diseño para instalaciones privadas. El DACO determinó que limitar el análisis técnico a áreas comunales fue una estrategia de la Junta para prolongar el proceso y evitar cumplir con la solicitud de la querellante.

La Junta de Directores del Condominio Plaza Inmaculada Torre II también condicionó la autorización de la instalación de un cargador en su estacionamiento privado a que hubiese capacidad para el 100% de los titulares, aun cuando no hubiese interés de los mismos.

Los peritos electricistas Ignacio Elizondo y Manuel Torres confirmaron que la instalación de cargadores inteligentes permitiría optimizar la capacidad eléctrica y facilitar la instalación de muchas más estaciones de carga en el complejo. Indicaron que con este sistema, combinado con aplicaciones que permiten que los cargadores se comuniquen entre ellos para repartir amperes, sería posible maximizar la cantidad de cargadores, instalando hasta 10 veces más sin incurrir en altos costos de infraestructura. Ambos peritos también sugirieron limitar el uso de los cargadores a ciertos horarios en caso de un aumento en la demanda.

Más aún, la querellante ofreció realizar la instalación de forma provisional, asumiendo todos los costos y comprometiéndose a hacer las modificaciones necesarias una vez finalizados los estudios y reglamentos. No obstante, la Junta de Directores mantuvo su negativa, argumentando que debía existir espacio suficiente para que todos los titulares, aunque no lo hayan solicitado, puedan instalar estaciones de carga. En la vista administrativa se confirmó que la querellante era la única que había solicitado dicho permiso en las dos torres gemelas. El requerimiento de tener la capacidad para instalar cargadores al 100% de los titulares fue arbitrario y careció de base técnica su argumento.

La Ley Núm. 81-2014 prohíbe de forma expresa cualquier disposición que limite o restrinja dicho derecho, siempre que los requisitos técnicos se cumplan. Su Artículo 5(a) establece que es ilegal cualquier cláusula, condición, disposición, arreglo o entendido que restrinja, limite o prohíba la instalación o el uso de estaciones de recarga de vehículos eléctricos en los espacios individuales de estacionamiento de los titulares. Esto significa que, siempre que la instalación cumpla con los aspectos técnicos y legales, y los permisos aplicables, no es legal imponer una restricción que obligue a instalar o usar las estaciones de carga exclusivamente en áreas comunales, cuando el titular tiene el derecho de instalar una estación en su estacionamiento privado.

El DACO concluyó que esta conducta de la Junta de Directores constituyó una violación directa de los derechos de la querellante bajo la Ley Núm. 81-2014.

Tercera controversia: Interpretación de la jerarquía normativa

La tercera controversia se centró en si la Junta de Directores tenía razón al condicionar la autorización de la instalación al consentimiento del Consejo de Titulares, argumentando que el cableado debía pasar por áreas comunales.

Otra razón que da la Junta de Directores del Condominio Plaza Inmaculada Torre II como excusa para no otorgar el permiso solicitado sería que el Consejo de Titulares es el cuerpo que debe aprobar la instalación privada. Sin embargo, no pasó desapercibido ante el DACO que, en contradicción con sus propios actos, dicha Junta de Directores nunca lo sometió al Consejo de Titulares para su discusión o decisión. Esto incide en la mala fe de la Junta de Directores.

No obstante, más importantemente, cabe señalar que, en sí misma, la determinación de que el Consejo de Titulares debe aprobar la instalación en un estacionamiento privado es incorrecta. El DACO determinó que es una postura contraria a la jerarquía de fuentes del derecho y que las disposiciones internas de los condominios no pueden contradecir leyes superiores. El DACO nos explica en detalle la jerarquía aplicable a condominios.

Jerarquía normativa en los condominios

En Puerto Rico, las fuentes del derecho se organizan de forma jerárquica, como sigue:

1.  Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico: Norma suprema.
2. Leyes estatales: Incluye leyes generales y leyes especiales. La Ley de Condominios (Ley Núm. 129-2020) es la norma principal que rige todos los aspectos relacionados con los condominios en Puerto Rico. La Ley de Condominios tiene primacía sobre cualquier otra disposición contenida en la escritura matriz, reglamento del condominio o acuerdos del Consejo de Titulares que sean contrarios a sus disposiciones. La Ley Núm. 81-2014 es una ley especial que prevalece sobre reglamentos o decisiones internas de los condominios.
3. Reglamentos administrativos: Emitidos por agencias como el DACO, tienen fuerza de ley.
4. Escritura matriz: La escritura matriz es el documento constitutivo del condominio que regula la propiedad y división de áreas comunes y privadas. Aunque es vinculante, no puede contradecir la Ley de Condominios ni los reglamentos del DACO.
5. Reglamento del condominio: Conjunto de normas internas aprobadas por el Consejo de Titulares. Al igual que la escritura matriz, sus disposiciones no pueden contradecir la Ley de Condominios ni los reglamentos superiores.
6. Acuerdos del Consejo de Titulares: Las decisiones tomadas por el Consejo de Titulares en asamblea son vinculantes, pero no pueden contradecir ninguna de las normas superiores mencionadas.

En cuanto a la jerarquía, la Ley Núm. 81-2014, al ser una ley especial que regula una situación particular, prevalece sobre cualquier escritura matriz, reglamento del condominio o acuerdo del Consejo de Titulares o Junta de Directores que restrinja o limite su aplicación.

En la controversia que nos ocupa, es necesario evaluar la jerarquía de fuentes del derecho y señalar que la Junta de Directores ha mostrado una falta de comprensión de esta jerarquía, al considerar erróneamente que el Consejo de Titulares debe aprobar la instalación de estaciones de carga eléctrica en estacionamientos privados, cuando la ley especial claramente otorga este derecho a los titulares sin necesidad de dicha aprobación. Siempre que no existan impedimentos técnicos o legales, como es el caso ante la consideración del DACO, esta interpretación incorrecta por parte de la Junta crea una restricción arbitraria e injustificada. Además, se destacó que la Junta había permitido el uso de áreas comunales para otros fines – cargar otras baterías – sin intervención del Consejo, evidenciando un trato desigual hacia la querellante.

No ocurre tan frecuentemente que el DACO examine las acciones de una Junta de Directores bajo la luz de la mala fe, prejuicios y falta de manos limpias. No obstante, este caso así se entendió. Dice el DACO que, aunque la Junta de Directores nunca negó explícitamente la solicitud de la querellante para instalar una estación de carga en su estacionamiento privado, lo hizo de manera indirecta, creando condiciones y obstáculos que efectivamente constituyen una «negación solapada». La Ley Núm. 81-2014 específicamente permite la imposición de sanciones por la restricción o limitación ilegal de los derechos de los titulares, imponiendo una penalidad de hasta mil dólares ($1,000) a favor del Departamento. Así lo hizo el DACO, imponiendo una multa de $1,000 al Consejo de Titulares por la restricción ilegal de los derechos del titular.

Conclusión

Este caso sienta un precedente importante para el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, reafirmando que la Ley Núm. 81-2014 otorga derechos claros a los titulares sobre la instalación de estaciones de carga en sus espacios privados. El DACO subraya la necesidad de las Juntas de Directores de actuar con transparencia y respeto a la normativa legal, y no va a titubear en imponerles sanciones si los hechos así lo ameriten. Del mismo modo, es importante dar espacio a las juntas de directores para realizar los trámites que consideren necesarios, con el fin de garantizar la seguridad y proteger los derechos de todos los titulares en los condóminos.