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Por Daniel Rivera Vargas

El Tribunal Supremo de Puerto Rico aclaró que las facultades del Registrador de la Propiedad no incluyen resolver controversias de asuntos constitucionales y define quien es «parte interesada» en asuntos del Registro de la Propiedad. 

Con esta opinión de 25 páginas firmada por la jueza asociada Camille Rivera Pérez, la 2026 TSPR 66, se confirmó la determinación de la registradora de la propiedad Aminda Colón Soto de no inscribir una compraventa.

"La determinación sobre la constitucionalidad o nulidad de una cláusula contenida en un instrumento público inscrito trasciende las facultades que el ordenamiento jurídico le confiere al Registrador de la Propiedad. En consecuencia, corresponde a los tribunales, y no al foro registral, adjudicar controversias de naturaleza constitucional", dijo el alto foro.

Asimismo, el cuestionamiento de los recurrentes Jonathan Rosario Collazo y Ediris Caro Rivera le permitió al Tribunal Supremo -expresó el foro en la opinión unánime- interpretar quién es la "parte interesada" en la ley del Registro de la Propiedad, lo que conllevo repasar decisiones de hace décadas y el derecho español. 

Los hechos del caso tienen como base un terreno en Aguada. La registradora de la propiedad rechazó inscribir una transacción de compraventa porque entendía que hacía falta autorización de la legislatura municipal de ese pueblo y, de hecho, hay una escritura de 2025 que establecía que es requisito el consentimiento previo por la Legislatura Municipal para la venta del usufructo.

 Respecto al mismo había un derecho de usufructo a perpetuidad que, según el notario Adalberto Moret Rivera, fue cedido en 1954, al amparo de una ley de 1928 que autoriza a los municipios a otorgar este tipo de usufructo y que por tal razón era nulo una exigencia de la legislatura municipal de que se necesitaba su autorización.

Luego del planteamiento del notario, la registradora reiteró su posición y los recurrentes sometieron un recurso gubernativo, que es el mecanismo para apelar al Tribunal Supremo las decisiones de los registradores de la Propiedad.

En su análisis del derecho aplicable, el Tribunal Supremo comenzó evaluando la jurisdicción gubernativa. Se trata de que, al amparo de la Ley de la Judicatura y del Reglamento de esa curia, el alto foro tiene jurisdicción original para atender recursos presentados contra las calificaciones finales del Registro de la Propiedad que denieguen o suspendan la solicitud de un asiento.

Para oponerse, el recurso oportuno y adecuado contra una calificación del Registrador de la Propiedad es un escrito de recalificación, para lo que hay un término improrrogable de 20 días desde que se notificó el resultado adverso. Sin embargo, como condición necesaria para que el Supremo asuma jurisdicción, "se requiere que el peticionario del recurso gubernativo sea un notario, funcionario autorizado o parte interesada".

¿Pero, quien es parte interesada? El alto foro recuerda una opinión concurrente de 1994 de la primera jueza presidenta del Supremo, Miriam Naveira de Rodón, que describe a esa figura como "todo poseedor de un derecho o título, aunque no conste en el documento que se presenta y cuya inscripción dependa de la inscripción de éste".

La ley y el reglamento actual tienen "vacíos" sobre la definición de "parte interesada" pero, en un análisis bajo principios de hermenéutica, se desprende que la legitimación para impugnar la calificación registral no se limita al otorgante del documento, que la ley reconoce entre personas legitimados a presentar documentos en el registro "la persona que adquiere el derecho o lo transmita o que tenga interés en su inscripción", alguien con un interés "jurídico, directo y vinculado al derecho cuya inscripción se pretende", ha resuelto el Tribunal Supremo en esta opinión.

De igual forma, indicó el alto foro, la inscripción de unos documentos puede depender de la inscripción previa de otros, y entonces las personas vinculadas a esos derechos pueden verse afectados y son entonces "parte interesada".

Asimismo, el Supremo también acude al ordenamiento español, esto porque la ley registral en Puerto Rico proviene de esa tradición de derecho.  Entonces, en el derecho español se ha resuelto que parte interesada es quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por otro concepto.

"A la luz del marco normativo y doctrinal antes expuesto, resulta forzoso concluir que la doctrina en su totalidad converge en una interpretación amplia y funcional del concepto de "parte interesada". Así, una parte interesada, para efectos de solicitar la recalificación de una determinación del Registrador, es aquella que pueda acreditar un interés jurídico real en la inscripción o denegatoria del asiento en cuestión", expresó el Supremo.

Luego, el alto foro pasa a evaluar las facultades del Registrador, que se centran en calificar los documentos que son presentados ante el Registro de la Propiedad y tiene un carácter limitado.

"Tal ejercicio consiste en examinar o comprobar la legalidad de aquello cuya inscripción en el Registro de la Propiedad se aspire", se afirmó.

El rol calificador del Registrador se limita en la ley, recuerda al Supremo, a: (1) las formas extrínsecas de los documentos presentados; (2) la capacidad de los otorgantes; (3) la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos, y (4) la inexistencia de obstáculos que surjan del Registro de la Propiedad que impidan la inscripción.

Se aclara que una vez inscritos los derechos en el Registro de la Propiedad, estos se presumen válidos hasta que un tribunal declare su nulidad.

Al aplicar el derecho a los hechos, lo primero que hace el alto foro indicó que el notario tenía legitimación activa para presentar el recurso gubernativo.

Luego, sobre la legalidad de los actos de la registradora, el Supremo indicó que el requisito de que era necesario aval de la Legislatura municipal constaba en una escritura ya inscrita.

"La consecuencia jurídica de esta cláusula fue que todas las cesiones o compraventas posteriores tenían que cumplir con dicha condición", reza la opinión del Supremo. "Por tanto, lo que los recurrentes nos solicitan mediante el presente recurso gubernativo, no es meramente que la Registradora declare nula una cláusula de la escritura en cuestión, sino que declare nula e inconstitucional una cláusula que ya constaba inscrita en el Registro de la Propiedad".

"Ante tal solicitud, que transgrede las facultades de la Registradora, somos del criterio que la Registradora actuó correctamente y conforme a derecho al denegar la inscripción de la Escritura de Compraventa", sostuvo.

Se trata de un análisis constitucional que no puede hacer un registrador de la propiedad, sino que debe dilucidar ante un juez de primera instancia, dijo el Supremo.

 Los representantes legales de las partes fueron, por la parte recurrente, el licenciado Adalberto E. Moret Rivera y Sylvette M. Moret Guzmán, mientras que por la Registradora de la Propiedad figura la propia registradora,  Aminda Colón Soto.