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Por la Lcda. Marimar Pérez-Riera
Presidenta, Asociación de Titulares de Condominios

Introducción

Una de las discusiones más recurrentes en torno a la Ley de Condominios (Ley Núm. 129-2020) es si el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) tiene competencia para adjudicar reclamaciones de daños y perjuicios, particularmente cuando estas surgen en el contexto de filtraciones, omisiones de mantenimiento u otras fallas en la administración de un condominio. Además se crea mucha confusión si el DACO pierde su jurisdicción si, junto al Consejo, también se demanda a uno o varios titulares.

La Sentencia del Tribunal de Apelaciones del 26 de septiembre de 2025, en los casos consolidados HIBISCUSPR 357, LLC v. Consejo de Titulares Edificio Vivienda 1675 (TA2025CE00409 y TA2025CE00413), provenientes del Tribunal de Primera Instancia (TPI) de San Juan aporta luz definitiva a estos asuntos.

Hechos y controversia

El recurrido titular presentó demanda en el TPI contra el Consejo de Titulares y otros titulares por filtraciones en el condominio, reclamando, entre otros remedios, daños y perjuicios. El Consejo solicitó la desestimación alegando que el DACO tenía jurisdicción exclusiva bajo el Artículo 65 de la Ley de Condominios. El TPI denegó la solicitud.

En certiorari, el Tribunal de Apelaciones abordó la cuestión jurisdiccional: ¿cambia la jurisdicción exclusiva del DACO si el titular presenta una acción de daños contra un Consejo de Titulares? De igual manera tocó en otra pregunta que surge mucho en condominios: "¿pierde la jurisdicción el DACO si un titular se querella contra otro titular, además de contra el Consejo de Titulares?".

La respuesta del apelativo, como veremos, es que, el DACO está facultado para adjudicar daños y perjuicios; y que, la sola inclusión del Consejo como co-demandado, con alegaciones específicas, activa la jurisdicción primaria y exclusiva del DACO.

Determinación del Tribunal de Apelaciones

El Tribunal de Apelaciones concluyó que el DACO tiene jurisdicción primaria exclusiva cuando se demanda al Consejo de Titulares de un condominio residencial, incluso si el remedio solicitado incluye daños y perjuicios.

Esta conclusión se ancla en el Artículo 65 de la Ley de Condominios, que centraliza en el foro administrativo la tramitación de controversias contra el Consejo. La norma busca uniformidad técnica y decisiones informadas por pericia especializada, evitando resoluciones fragmentadas en el TPI que podrían contradecir la política pública de acudir primero al foro administrativo competente.

Sin embargo, el apelativo atendió expresamente la inquietud de que, al haberse demandado también a otros titulares, pudiera operar la Regla 23 del Reglamento Núm. 9386 del DACO, que excluye de su jurisdicción las querellas "entre titulares". El Tribunal fue tajante: esa excepción no aplica cuando el Consejo de Titulares figura como co-demandado y existen alegaciones dirigidas específicamente a su incumplimiento de deberes de mantenimiento y buen funcionamiento.

Bajo esa configuración procesal, la controversia deja de ser una disputa puramente inter-titulares y se convierte en una imputación directa a la gestión del órgano administrativo del condominio. La inclusión del Consejo activa, por mandato legal, la jurisdicción primaria exclusiva del DACO. Aceptar lo contrario equivaldría a permitir que una disposición reglamentaria (Regla 23) desplace una disposición legal expresa (Artículo 65), lo que contradice la jerarquía normativa y el principio de jerarquía de derechos.

De manera significativa, la sentencia subraya que la reclamación no era exclusivamente de daños y perjuicios, sino que esos daños emanan de violaciones a la Ley de Condominios que exigen la corrección y reparación de filtraciones y otros asuntos inherentes al mantenimiento del condominio. El vínculo entre el deber legal incumplido y la indemnización solicitada es directo: primero, procede determinar, con la pericia del foro especializado, si hubo incumplimiento de los deberes de conservación y buen funcionamiento; segundo, de acreditarse la infracción, corresponde entonces cuantificar y adjudicar los daños y perjuicios. Dice el apelativo que el Artículo 39 de la Ley de Condominios establece el procedimiento ante la detección de una filtración que afecte áreas privadas, comunes o comunes limitadas de un condominio, asunto del cual el DACO posee conocimiento especializado.

En síntesis, la sentencia reitera cuatro puntos medulares y los coloca en su contexto práctico:

Jurisdicción primaria y exclusiva del DACO

Cuando la reclamación se dirige contra el Consejo de Titulares de un condominio con al menos una unidad residencial, y versa sobre correcciones, reparaciones o mantenimiento del inmueble (incluidas filtraciones), el foro inicial es el DACO. El TPI carece de jurisdicción mientras no se agote el trámite administrativo correspondiente. Esta canalización evita decisiones incongruentes y reconoce la especialidad del DACO para ordenar medidas correctivas.

Inaplicabilidad de la Regla 23 cuando el Consejo es co-demandado

La Regla 23 (querellas entre titulares) no desplaza el Artículo 65 si el Consejo aparece como co-demandado y se le imputan incumplimientos de sus deberes. En tal escenario, se activa la jurisdicción exclusiva del DACO. Permitir que una regla reglamentaria neutralice un mandato legal produciría un resultado contrario a derecho violando la jerarquía de derechos y abriría la puerta al forum shopping hacia el TPI.

Remedios correctivos y compensatorios en un mismo foro

La competencia del DACO abarca no solo ordenar reparaciones y correcciones, sino también adjudicar daños y perjuicios vinculados al incumplimiento de la Ley de Condominios. La ley habilitadora del DACO y la jurisprudencia del Tribunal Supremo reconocen esta potestad, lo que permite un remedio integral sin necesidad de dividir la causa entre foros.

La presencia de una reclamación de daños no desplaza al DACO

Que exista una reclamación de daños y perjuicios no convierte la controversia en "civil ordinaria" para el TPI. Si los daños derivan del incumplimiento de deberes estatutarios del Consejo (mantenimiento, conservación, corrección de filtraciones), corresponde al DACO conocer primero, determinar la infracción y, de ser el caso, conceder también la indemnización. Con ello se preserva la coherencia entre la determinación técnica del incumplimiento y la reparación económica que de ella fluye.

Fundamento legal y jurisprudencial

El Tribunal apoyó su decisión en varios pilares normativos:

Artículo 39 de la Ley de Condominios: regula el manejo de filtraciones y faculta al DACO a intervenir, reforzando su rol especializado en la materia, aun cuando se reclaman daños y perjuicios.

Artículo 65 de la Ley de Condominios: dispone la jurisdicción primaria y exclusiva del DACO en controversias contra Consejos de Titulares en condominios residenciales. Ninguna disposición reglamentaria va por encima de la ley, por lo que, aun si se querella en contra de titulares, basta con que el Consejo de Titulares sea co-querellado, que el foro primario continúa siendo el DACO.

Ley habilitadora del DACO (Ley 5-1973): confiere al Secretario poderes amplios para conceder remedios "aptos conforme a derecho" y "acciones correctivas necesarias", a saber, daños y perjuicios.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo:

Muñoz Barrientos v. ELA (2023): reconoce que las agencias pueden otorgar compensaciones si la ley habilitadora lo autoriza.

Suárez Figueroa v. Sabanera Real, Inc. (2008): afirma expresamente que el DACO puede conceder daños y perjuicios como parte de su mandato de proteger a los consumidores.

Implicaciones prácticas

La sentencia tiene consecuencias importantes:

Foro correcto: los demandantes que intenten radicar acciones de daños contra Consejos de Titulares en el TPI se enfrentarán a desestimaciones por falta de jurisdicción. Ello es así incluso cuando la demanda incluya también a uno o varios titulares: si el Consejo está co-demandado con alegaciones específicas, el foro primario sigue siendo el DACO.

Remedios integrales en DACO: el foro administrativo no solo ordena reparaciones, sino que también puede conceder indemnización.

Evita forum shopping: se refuerza la política pública de canalizar estas controversias al foro especializado, reduciendo la carga de los tribunales y garantizando uniformidad en la aplicación de la Ley de Condominios.

Conclusión

La determinación del Tribunal de Apelaciones reafirma que el DACO no es un foro limitado a remedios técnicos o de cumplimiento. Su ley habilitadora, interpretada por el Supremo, lo autoriza a otorgar compensaciones por daños y perjuicios cuando estos se vinculan a fallas en el cumplimiento de deberes de los Consejos de Titulares.

Así, el DACO se consolida como el foro primario no solo para resolver filtraciones y asuntos de mantenimiento, sino también para garantizar remedios económicos completos a los titulares y ocupantes afectados, en consonancia con la protección amplia que persigue el ordenamiento. Y, crucialmente, aun cuando un titular también se querelle contra otro titular, si el Consejo de Titulares es co-demandado con alegaciones específicas de incumplimiento, la jurisdicción primaria y exclusiva permanece en el DACO; el TPI carece de jurisdicción.

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