Por Perla del Mar Rodríguez Fernández

El profesor Pedro Juan Cabán Vales, catedrático de derecho civil de la Facultad de Derecho de la Universidad Interamericana de Puerto Rico (UIPR), explicó a Microjuris que una sentencia española podría arrojar luz ante una pregunta que muy pronto podría llegar al Tribunal Supremo de Puerto Rico.

La pregunta es: ¿el alquiler a corto plazo es una actividad residencial o de índole comercial-turística?

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de España resolvió que el llamado alquiler a corto plazo es una actividad turística y, por lo tanto, comercial.

Descarga la sentencia aquí.

El profesor destacó que la sentencia, redactada por la catedrática de derecho civil, María de los Ángeles Parra Lucán, representa una referencia de gran importancia para una posible determinación local, ya que se trata de una fuente persuasiva relevante para el archipiélago.

El profesor destacó también que la jueza ponente en la determinación española confrontó la controversia directamente.

Cabán Vales destacó que podemos aprender mucho sobre cómo clasificar legalmente el alquiler a corto plazo a partir de esta fuente jurídica. Según el profesor, la sentencia podría servir como base para argumentar que si, por ejemplo, una escritura especifica que un lugar no puede ser utilizado para fines comerciales o que está destinado únicamente a ser residencial, esto sería para que expresa y claramente se entienda la prohibición del llamado alquiler a corto plazo.

«Ellos dicen —que creo que es algo que en Puerto Rico va a dar mucho juego— que decir que ‘solo residencial’ o ‘únicamente residencial’ o decir que ‘se excluyen todas las actividades comerciales’ es suficientemente claro y expreso como para que se entienda que es una negación de utilizar Airbnb«, explicó el catedrático.

¿Cómo trasladamos esta sentencia española al derecho de Puerto Rico? El profesor explicó que esta sentencia es relevante, en tanto y en cuanto los paneles del Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico están divididos en cuanto a si el alquiler a corto plazo es residencial o comercial. Según relató Cabán Vales, existen al menos una decena de sentencias del Tribunal de Apelaciones que afirman que se trata de una actividad comercial. Sin embargo, también hay un número no despreciable de paneles que han afirmado que se trata de una actividad residencial.

Esta conversación, además, es pertinente porque existe un debate académico serio sobre la controversia y porque, curiosamente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico pronunció durante el 2021 en Fernández v. RAD-MAN, por voz del juez asociado Ángel Colón Pérez, que el alquiler a corto plazo es comercial.

El profesor aseguró que la expresión no ha recibido la atención o el examen que merece, ya que existen determinaciones posteriores del Tribunal de Apelaciones que no citan el pronunciamiento.

«El Tribunal de Apelaciones como que todavía ese pronunciamiento no lo ha recibido. Pudimos encontrar algunas sentencias posteriores al pronunciamiento que ni lo citan ni lo toman en cuenta», comentó.

«Yo estoy seguro que en Puerto Rico esto se va a seguir debatiendo y van a llevar más casos. Sin saberlo, mi pronóstico es que deberían haber casos expedidos sobre este tema porque uno lo ve. Te llegan muchas consultas sobre esto. Es un tema que está muy discutido. ¿Qué aportación tiene esta sentencia? Esta sentencia va de frente. Es decir, confronta los issues. Es de mucha actualidad», puntualizó.

A nivel técnico, Cabán Vales aseguró que el caso español estuvo bien argumentado. Uno de los cuestionamientos clásicos en este debate es que el propietario tiene la libertad total para alquilar su casa y si hay o no que distinguir entre el alquiler a largo y a corto plazo, aseguró el profesor. Sin embargo, la sentencia distingue que el alquiler a largo plazo puede ser la residencia permanente de quien alquila. En un alquiler a corto plazo, eso no ocurre.

«Esto va a ser muy útil, de nuevo, porque cuando el Tribunal Supremo de Puerto Rico vuelva a ver esto, será un argumento que seguramente se hará».

«Otra cosa que será útil es que el tribunal [español] indica que una expresión que diga «solo residencial» o que te diga «se prohíbe todo uso comercial» es expreso. Eso es claro. Ahí te diría que hay un detalle importante», puntualizó el catedrático, que antes fue periodista.

¿Qué hay de la Ley de Condominios?

En su análisis, Cabán Vales destacó que la Ley de Condominios de 2020 sostiene en su artículo 40 que «salvo que en la escritura matriz o en el reglamento, exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento, no se podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal».

«Ese lenguaje se adoptó después de haber descartado —y esto es significativo— una definición que hubiera dicho que el arrendamiento a corto plazo es residencial. Esto es importante. Surge del historial legislativo. Descartaron eso y buscaron una especie de ruta intermedia para no pronunciarse y decir que si no está prohibido expresamente, se puede», explicó el docente a Microjuris.

Teniendo en cuenta el artículo 40 de la Ley de Condominios, el profesor sostuvo que la regla general es que «si tienes un condominio donde no se dice nada y no se prohíbe nada, entonces se permite el llamado alquiler a corto plazo».

Vayamos a los escenarios grises, que a palabras del profesor Cabán Vales, son los más interesantes.

«Si yo digo ‘exclusivamente residencial’ o que ‘se prohíben actividades comerciales o turísticas’, ¿eso es expreso?», cuestionó Cabán Vales.

La respuesta con la sentencia en mano es que sí es expreso, aseguró.

«Cuando yo digo ‘solo residencial’ o que ‘no se permiten usos comerciales o turísticos’, estoy diciendo que todo lo que no es residencial está prohibido y, como el alquiler a corto plazo es comercial, es turístico, está prohibido. Fin de la historia», puntualizó el catedrático de la Facultad de Derecho de la UIPR.

«Yo te diría que esa va a ser la gran batalla», esbozó Cabán Vales.

El catedrático de derecho civil aseguró a Microjuris que existe una cuestión de técnica legislativa que a veces se olvida mucho.

«Cuando yo digo que algo tiene que ser expreso, no significa que tiene que ser por escrito. No significa que tiene que estar dicho con esas palabras. ‘Expreso’ lo que significa es que tiene que ser claro e indudable. En derecho, hablar de cosas claras e indudables es decir mucho, pero efectivamente, si la calificación jurídica de esto es comercial o turística, no es residencial. Por lo tanto, al decir que solo es residencial, lo estoy diciendo expresamente. No lo estoy prohibiendo con esas palabras exactas, pero la legislación no me requiere que sean las palabras exactas. Lo que me pide es que sea expreso y claro», aclaró.

Lo primero que, a palabras del profesor, uno tendría que preguntarse es «¿en este condominio la restricción es de antes de la Ley de Condominios de 2020 o es de después?». Si fuera previa a la ley, aseguró el profesor, hay un argumento, incluso constitucional, a favor de que ya existía una restricción que decía exclusivamente residencial o comercial, cual fuera el caso.

El profesor explicó que esta sentencia también es importante en caso de que se trate de un caso relacionado a las urbanizaciones. «Al final de cuentas, de lo que estamos hablando es de la calificación jurídica del alquiler a corto plazo, que es un negocio», explicó.

Al ir sobre la nomenclatura, el profesor señaló que es importante recordar que durante el alquiler a corto plazo, se utilizan palabras como «anfitrión» y «huésped». No se utiliza «arrendatario», «arrendador», «inquilino».

«¿Por qué? Porque en términos estrictamente técnicos, jurídicos, doctrinales, incluso, es un contrato de hospedaje. No es un contrato de arrendamiento. ¿Por qué se ha utilizado tanto la expresión ‘arrendamiento a corto plazo’? Yo te diría que, por lo menos mi apreciación, es que se debe a dos factores específicos: Puerto Rico y España, ambos, en su Código Civil que compartieron hasta anteayer, hasta noviembre de 2020, no tenían una regulación específica de contrato de hospedaje en el Código Civil. Entonces, ¿qué es lo que tú haces si el legislador no moderniza? Lo que tú haces es, a partir de las categorías que ya tienes, ir adaptando. Tú utilizas, digamos, de lo que tienes, pero combinándolo con otra nomenclatura», sostuvo el docente.

Controversias previas al Código Civil de 2020

Cabán Vales destacó, además, que si las controversias que surgen son al amparo del Código Civil de 1930, el uso de la sentencia española debe ser máxima, ya que sería la misma raíz jurídica.

«También va a ser útil porque tienen legislación turística, como Puerto Rico, y en parte lo que utiliza el tribunal para razonar es que el alquiler a corto plazo está reglamentado en la legislación turística y lo turístico no es residencial. Turismo es un negocio», añadió.

«A veces se suele pensar erróneamente que la dicotomía es comercial o residencial. No. Turística y turismo es un negocio», continuó.

En cambio, si la controversia surge del Código Civil de 2020, al profesor le parece que sería, incluso, más claro. «¿Por qué? Bueno, porque en el Código Civil de 2020 hay un contrato llamado contrato de hospedaje», explicó.

Una tendencia mundial

Cabán Vales aseguró que la sentencia española está muy alineada con una tendencia internacional: que el alquiler a corto plazo es un fenómeno comercial-turístico y así hay que afrontarlo.

«Yo te diría que está alineado con el pronunciamiento de RAD-MAN y está alineado curiosamente con la ordenanza del Municipio de San Juan. El Municipio de San Juan dice que estamos regulando el negocio, que es una actividad turística y tienes que tener una licencia», puntualizó el profesor.

El Tribunal Supremo de Chile también se pronunció sobre el particular.

«España es un referente importante, todavía. Obviamente, con el Código Civil de 2020, nosotros ampliamos los referentes. De hecho, el articulado sobre contrato de hospedaje nosotros lo tomamos en su mayoría del Código Civil de la Ciudad de México, así que el referente no es España, por lo menos en cuanto a esos artículos», añadió.

¿Qué podría ocurrir en Puerto Rico?

El profesor recordó que el Tribunal Supremo de Puerto Rico determinó en Consejo de Titulares v. Chamah Martínez que se encontraba frente a una controversia académica, así que no pudo evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, hubo una opinión disidente de la entonces jueza asociada del Tribunal Supremo, Anabelle Rodríguez Rodríguez. También se presentó una segunda opinión disidente del juez asociado, Luis Estrella Martínez. Asimismo, el juez asociado Colón Pérez hizo constar una expresión.

«Toda vez que el Consejo de Titulares de un Condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal puede, mediante reglamento, aclarar el alcance de cierta cláusula en la escritura matriz relacionada al uso que se le brinda a los apartamentos que componen el mismo, bien para permitir prohibir cierta actividad, tal como sucedió en la causa de epígrafe — tornando así el presente caso en académico –, estamos conformes con el resultado en el día de hoy", sostuvo el juez Colón Pérez.

El juez Estrella Martínez afirmó que «a raíz de todo lo antes expuesto, no puedo más que concluir que los arrendamientos a corto plazo que el señor Chamah lleva a cabo en su apartamento son compatibles con el uso residencial exigido en la escritura matriz. Siempre y cuando el arrendatario, independientemente del término de tal arrendamiento, le brinde un uso residencial a la propiedad arrendada».

La jueza Rodríguez Rodríguez afirmó en el 2019 que «un análisis cabal del derecho aplicable a la controversia planteada -así como su jurisprudencia interpretativa- me obliga a concluir que los alquileres a corto plazo son incompatibles con el uso exclusivamente residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal».

Sin embargo, posteriormente en Fernández v. RAD-MAN, el Tribunal Supremo de forma casi unánime pronunció que el arrendamiento de apartamentos a corto plazo varía el uso de un inmueble a uno comercial.

«Lo que sorprende es que no se haya elaborado más. Así que por eso yo pienso que el caso llegará otra vez y ahí veremos a cada juez dando su criterio», abordó el profesor.

Cabán Vales añadió también que, aunque se esté en contra de la sentencia española, es lectura obligada porque provee un buen análisis sobre ambas argumentaciones. Además, explicó que cualquier persona que ejerza porte la toga judicial, ejerza la abogacía, la notaría, esté relacionada a la administración de condominios, o sea parte de una asociación de residentes, tiene que leer la sentencia.

Recomendó, particularmente, la sentencia a notarios y notarias cuando estén haciendo la escritura de condiciones restrictivas o cuando estés haciendo una escritura matriz para la constitución de un régimen de propiedad horizontal.

Al preguntarle al profesor, qué sería bueno ampliar de cara a una determinación local, sostuvo que será importante abordar el debate urbanístico. «Uno tiene que interpretar esta cuestión siempre conectada con el derecho urbanístico. A final de cuentas de lo que estamos hablando es de uso de terrenos. No es una cuestión binaria de residencial-comercial. Los reglamentos urbanísticos te definen turístico, te dicen industrial, te dicen agrícola. Es decir, es mucho más rico», puntualizó.

Por último

—Profesor, si usted fuera el juez ponente en el Tribunal Supremo de Puerto Rico, ¿con qué oración comenzaría la opinión?

—Mediante la presente determinación, reiteramos que el llamado «alquiler a corto plazo» es de naturaleza turística. Es decir, no es residencial.