Por la Lcda. Melissa Pellicier Ortiz

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En Puerto Rico, la Ley de Condominios exige que el presupuesto anual incluya una aportación al fondo de reserva no menor del 5% del presupuesto total de gastos. Sin embargo, el mercado hipotecario se mueve hacia parámetros considerablemente más estrictos. 

A partir del 4 de enero de 2027, Fannie Mae aumentará de 10% a 15% la cantidad mínima que determinados proyectos de condominios deberán destinar a reservas para cumplir con su proceso de revisión completa. 

Aunque Fannie Mae y Freddie Mac no le prestan directamente al comprador, sus criterios importan porque compran una gran cantidad de los préstamos hipotecarios que originan los bancos. En términos sencillos: no basta con que el comprador cualifique para un préstamo; el condominio también tiene que pasar una evaluación. 

Si el condominio tiene problemas financieros, reparaciones importantes pendientes, seguros inadecuados u otras deficiencias, pueden reducirse las alternativas de financiamiento. Esto afecta no solamente a quien desea vender, sino también el acceso a una vivienda asequible. Menos opciones de financiamiento pueden significar mayores requisitos de pronto, costos más altos o menos compradores con capacidad para completar una transacción. El aumento en las reservas no surge en el vacío. 

Después del colapso de Champlain Towers South en Surfside, Florida, en 2021, aumentó significativamente la atención sobre posponer mantenimientos, reparaciones estructurales y la capacidad financiera de los condominios. 

En dicho condominio, años antes del colapso, ya se habían identificado reparaciones importantes. Las discusiones sobre las obras, su costo y cómo financiarlas se extendieron por años, mientras el costo proyectado aumentaba. Eso no significa que la falta de reservas causara el colapso. Los hallazgos técnicos publicados en 2026 por el National Institute of Standards and Technology identificaron deficiencias de diseño y construcción, modificaciones posteriores y deterioro por corrosión. Pero Surfside dejó una enseñanza que no debemos ignorar. Cuando un edificio necesita reparaciones importantes y no existen recursos suficientes, las decisiones se vuelven más difíciles y las obras pueden seguir posponiéndose. 

Puerto Rico tampoco tiene que mirar muy lejos para comprender la importancia de estar preparado. El terremoto de magnitud 6.4 del 7 de enero de 2020 y la secuencia sísmica que afectó el sur de la isla provocaron daños significativos en numerosas estructuras, incluyendo algunos condominios. Los sismos más recientes en Venezuela y Colombia vuelven a recordarnos que estos riesgos no son una teoría ni una posibilidad remota. 

En este contexto cobra importancia otra herramienta: el estudio de reserva. Un estudio de reserva no se limita a determinar cuánto dinero existe en una cuenta. Evalúa los principales componentes del inmueble, su vida útil restante, cuándo probablemente requerirán reparación o sustitución y cuánto debería acumularse para atender esos gastos. 

Fannie Mae y Freddie Mac permiten, bajo determinados criterios, utilizar estudios de reserva para demostrar que un proyecto cuenta con una planificación financiera adecuada. Por eso, la pregunta ya no debe ser únicamente si el condominio cumple con el mínimo legal del 5%, sino si la reserva realmente guarda relación con las necesidades futuras del complejo. 

Un condominio con elevadores, bombas, cisternas, piscinas, estacionamientos subterráneos y otros componentes importantes puede necesitar mucho más que otro, aunque ambos cumplan con el mismo porcentaje requerido por ley. 

En muchos condominios se requerirán conversaciones difíciles con los titulares. Para ello, la fiducia y la transparencia son esenciales. Si una Junta solicita mayores aportaciones y cooperación, debe poder explicar cuánto existe en reserva, cuáles son las necesidades proyectadas, de dónde surgen las cifras y cómo se administran y se administrarán los fondos. Un estudio profesional puede ayudar a convertir un aumento de cuota en un plan claro, comprensible y con una justificación concreta. 

La cooperación no se obtiene únicamente aprobando una cuota. También se construye con información, transparencia y confianza. 

La buena administración de un condominio ya no puede medirse únicamente por mantener bajas las cuotas. También exige administrar con honestidad, conservar adecuadamente el edificio, prepararse para lo inesperado y proteger, en la medida posible, las oportunidades futuras de financiamiento de sus titulares. 

Para muchos condominios, alcanzar una reserva adecuada será un proceso gradual. Precisamente por eso, mientras antes se comience a planificar, evaluar las necesidades reales del inmueble y fortalecer sus finanzas, mejores serán las posibilidades de llegar a tiempo cuando los recursos hagan falta.

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