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Por la Lcda. Nydia Sella Ramírez
Abogada y notaria

La investigación divulgada por Rayos X y el Centro de Periodismo Investigativo sobre la inscripción de terrenos gubernamentales mediante documentos falsificados exige una discusión seria. De 107 escrituras y certificaciones sospechosas, al menos 29 fueron identificadas como falsas y 21 lograron inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El hallazgo es alarmante. Pero también preocupa la facilidad con que se dirige la discusión hacia los notarios y la fe pública, cuando la primera pregunta debería ser otra: ¿quién autorizó realmente esos documentos?

El artículo 2 de la Ley Notarial de Puerto Rico, Ley Núm. 75-1987, establece que el notario es el profesional autorizado para dar fe y autenticidad de los actos y negocios jurídicos que ante él se realizan.

Si un tercero confecciona una escritura, falsifica la firma e imita el sello y la rúbrica de un notario, no estamos ante una actuación notarial. Estamos ante un documento falso que pretende hacerse pasar por una escritura pública. No podemos responsabilizar a un notario, mucho menos a uno fallecido, por un instrumento que nunca autorizó.

Según la investigación, al menos 18 escrituras irregulares no aparecen en los índices notariales correspondientes. En otro caso, al consultar el Archivo Notarial, la Autoridad de Carreteras descubrió que una supuesta escritura de compraventa correspondía realmente a una cancelación de hipoteca.

Estas circunstancias obligan a verificar los protocolos y demás antecedentes. Aclaremos algo: que una escritura se presente después del fallecimiento del notario no la convierte en falsa. Lo determinante es si realmente fue autorizada por él.

Tampoco debemos confundir la fe pública notarial con la registral. La primera confiere autenticidad al instrumento autorizado por el notario. La segunda protege, bajo determinados requisitos, a terceros que adquieren confiando en las constancias del Registro.

El artículo 35 de la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA § 6050, establece que la inscripción no convalida actos o contratos nulos, pero reconoce protección al tercero que adquiere válidamente, de buena fe, a título oneroso, de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir, e inscribe su derecho.

Por tanto, no podemos concluir que toda adquisición posterior deba quedar sin efecto automáticamente. Habrá que examinar las circunstancias de cada transacción, la buena fe del comprador y la naturaleza del inmueble, particularmente si se trata de un bien de dominio público.

Otro aspecto que merece una revisión legislativa urgente son las certificaciones del Departamento de la Vivienda.

La Ley Núm. 77 de 1977 permitió transmitir determinados títulos de propiedad mediante certificaciones inscribibles, sin necesidad de otorgar escrituras públicas. Esta legislación surgió ante la acumulación de aproximadamente 16,515 solicitudes de títulos pendientes, con el propósito de agilizar los trámites y reducir los costos gubernamentales.

Han transcurrido casi cincuenta años. ¿Se justifica mantener este mecanismo excepcional de transmisión de dominio cuando contamos con sistemas electrónicos y otras herramientas para agilizar los procesos?

Considero que llegó el momento de evaluar la derogación del artículo 9-A de la Ley Núm. 35-1969, incorporado mediante la Ley Núm. 77-1977, para restablecer la escritura pública como mecanismo ordinario de estas transmisiones. Ello debe hacerse sin afectar los programas de titulación social, mediante una transición que preserve los derechos adquiridos y garantice procedimientos accesibles para sus beneficiarios.

Fue el propio legislador quien estableció un procedimiento que prescindía de la intervención notarial. Por consiguiente, cuando se falsifica una certificación atribuida a un funcionario que niega haberla expedido, ¿por qué convertir ese fraude en un cuestionamiento a la fe pública notarial?

El verdadero problema es determinar cómo esos documentos lograron acceso al Registro y qué controles pudieron detectar su falsedad antes de la inscripción.

El artículo 260 de la Ley Núm. 210-2015 permite la presentación presencial de documentos por interesados, representantes o personas contratadas para esa gestión. En cambio, la presentación telemática está reservada a notarios o funcionarios autorizados y requiere una certificación sobre la fidelidad de la copia presentada.

Surge entonces una pregunta: ¿qué mecanismos permiten corroborar la autenticidad de una escritura presentada presencialmente por alguien distinto del titular o del notario autorizante?

Aquí es donde debemos concentrar nuestros esfuerzos.

Una medida concreta sería integrar el sistema Karibe con los registros de habilitación notarial de la Rama Judicial. Esto permitiría verificar automáticamente si el notario estaba autorizado para ejercer en la fecha del otorgamiento. Cualquier inconsistencia generaría una alerta para su corroboración.

Igualmente, debe establecerse un mecanismo de cotejo con los índices y protocolos notariales para confirmar la existencia y correspondencia de las escrituras, particularmente cuando se atribuyen a notarios fallecidos o cesantes.

Las certificaciones gubernamentales también deberían verificarse directamente con las agencias emisoras antes de su inscripción.

Resulta alarmante la cantidad de información personal y patrimonial que cualquier persona puede obtener a través de Karibe. Si bien la publicidad registral es indispensable para la seguridad jurídica, ello no justifica el acceso indiscriminado a datos que deberían estar sujetos a controles adecuados sobre su consulta y finalidad.

Las responsabilidades deben individualizarse y sustentarse en evidencia. La solución no consiste en cuestionar la fe pública notarial ni en trasladar a los notarios la responsabilidad por actos de terceros, sino en identificar las fallas de control que permitieron la inscripción de estos documentos.

No perdamos de vista lo esencial: cuando un tercero fabrica una escritura atribuyéndosela a un notario que nunca la autorizó, el fraude no lo cometió ese notario. Fue su identidad y la confianza que inspira su función lo que se utilizó para cometerlo.

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