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Por el Lcdo. John Nogueras Gantú

El mercado de vivienda en Puerto Rico enfrenta una crisis de asequibilidad impulsada por factores económicos, el incremento en los precios de las propiedades y el impacto de los alquileres a corto plazo en la oferta de vivienda a largo plazo. En este contexto, la Ley de Estímulo al Mercado de Propiedades Inmuebles (Ley 132-2010), que otorga una exención contributiva a los ingresos por alquiler de propiedades residenciales, expirará el 31 de diciembre de 2025, lo que ha generado incertidumbre en el sector inmobiliario.

Para atender esta situación, se han presentado tres propuestas legislativas en el Senado: el PS 0112, que extiende la exención hasta 2030; el PS 0170, que la amplía hasta 2035; y el PS 19, que extiende el beneficio hasta 2040, excluyendo de la exención a los alquileres a corto plazo. El PS 19 fue aprobado por el Senado el 10 de marzo de 2025 y se encamina a convertirse en ley.

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No obstante, la interpretación de esta medida ha generado confusión en la discusión pública, pues algunos medios de comunicación y la página oficial del Senado informaron erróneamente que la extensión sería de 30 años adicionales, hasta 2055, cuando en realidad el proyecto establece una extensión de 15 años, hasta 2040. Esta discrepancia puede influir en la planificación de arrendadores e inversionistas.

Más allá de la duración de la exención contributiva, el impacto real de estas medidas debe analizarse a la luz de la crisis de vivienda asequible en Puerto Rico. Según el Índice de Vivienda Asequible (IVA-ETI), elaborado por Estudios Técnicos Inc., dirigido por el economista Graham Castillo, el acceso a la vivienda sigue deteriorándose en la isla. Este índice, que mide la capacidad de una familia para calificar para un préstamo hipotecario considerando factores como la mediana de ingreso familiar, el precio promedio de la vivienda y la tasa de interés hipotecaria, ha mostrado un deterioro constante en los últimos años. En 2024, una persona que busca un préstamo hipotecario solo tiene el 54% del ingreso requerido para cualificar, lo que significa que la mayoría de los puertorriqueños no pueden comprar una casa y dependen del mercado de alquiler.

La vivienda asequible se define generalmente como aquella cuyo costo total de ocupación, incluyendo renta o hipoteca, impuestos y servicios públicos, no excede el 30% del ingreso mensual del hogar. Cuando las familias gastan más de este porcentaje, se considera que enfrentan una carga excesiva de vivienda, lo que reduce su capacidad de cubrir otras necesidades básicas como alimentación, salud y educación.

El problema se agrava con la reducción del inventario de vivienda asequible. Actualmente, en municipios como San Juan y Rincón, más del 40% de las unidades disponibles han sido convertidas en alquileres a corto plazo. La oferta de vivienda para residentes locales ha disminuido drásticamente, desplazando a comunidades enteras y dificultando aún más el acceso a vivienda para la clase trabajadora.

El auge de los alquileres a corto plazo (ACP) ha sido un factor determinante en esta crisis. En Puerto Rico, la proliferación de Airbnb y otras plataformas de ACP ha reducido la disponibilidad de viviendas a largo plazo, provocando un aumento en los precios de alquiler y un desplazamiento progresivo de comunidades locales. Desde 2014 hasta 2023, el número de ACP aumentó de aproximadamente 1,000 a más de 25,000 unidades, lo que ha transformado el mercado inmobiliario en muchas regiones de la isla. Ciudades como San Juan, Rincón y Dorado han experimentado un alza significativa en los precios de alquiler, dejando a muchos residentes sin opciones de vivienda asequible.

Si bien la intención de la exención contributiva es incentivar el alquiler a largo plazo, sin regulaciones adecuadas podría terminar beneficiando más a inversionistas y especuladores que a quienes realmente necesitan vivienda. En otras ciudades con dinámicas similares, como Miami y Los Ángeles, exenciones fiscales sin límites en los alquileres han resultado en aumentos en las rentas en lugar de reducirlas. Esto se debe a que los arrendadores ajustan los precios según la demanda del mercado en vez de trasladar los beneficios fiscales a los inquilinos.

El PS 19 introduce una distinción importante al excluir a los alquileres a corto plazo de la exención contributiva. Esto significa que los propietarios que usen sus unidades para Airbnb y otras plataformas de ACP no podrán beneficiarse del incentivo fiscal. En teoría, esta medida podría ayudar a preservar más unidades de alquiler a largo plazo para los residentes.

Además, incorpora la siguiente definición:

• «Arrendador Elegible» significa todo individuo, sucesión, corporación, sociedad o fideicomiso, residente o no residente de Puerto Rico, que arriende Propiedad de Nueva Construcción o Propiedad Cualificada de tipo residencial. No se considerará como «arrendador elegible» los arrendamientos que cualifiquen como alojamiento suplementario a corto plazo conforme a lo dispuesto en la Ley 272-2003, según enmendada, conocida como Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

Esto significa que los propietarios que usen sus unidades para Airbnb y otras plataformas de ACP no podrán beneficiarse del incentivo fiscal. Aunque para muchos esta limitación se encontraba implícita en la Ley de Estímulo al Mercado de Propiedades Inmuebles (Ley 132-2010), al parecer no así en la práctica. En teoría, esta medida podría ayudar a preservar más unidades de alquiler a largo plazo para los residentes. Sin embargo, la efectividad del PS 19 una vez convertido en ley por supuesto, dependerá en gran medida de cómo se fiscalizará la aplicación de esta restricción. ¿Habrá penalidades para quienes intenten evadir la medida cambiando de uso sus propiedades sin notificarlo? ¿Se creará un registro de arrendadores para verificar que las unidades se destinen efectivamente a alquiler a largo plazo?

En conclusión, la crisis de vivienda asequible en Puerto Rico no se resolverá simplemente con la extensión de la exención contributiva para arrendadores. Si no se implementan controles adecuados, estas medidas pueden incentivar la especulación inmobiliaria, aumentar los precios de alquiler y reducir la disponibilidad de viviendas accesibles para la clase trabajadora. El PS 19, al excluir a los alquileres a corto plazo del beneficio, representa un paso en la dirección correcta. Sin embargo, aún es necesario fortalecer la regulación del mercado de alquiler, asegurar que los incentivos fiscales beneficien a quienes realmente necesitan vivienda y evitar que la exención contributiva se convierta en un mecanismo para la gentrificación y la especulación inmobiliaria.

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