Por el licenciado Joel A. Montalvo

Al filo de la medianoche del último día de la última sesión ordinaria de esta Asamblea Legislativa, la Cámara de Representantes y el Senado de Puerto Rico llegaron a acuerdos y aprobaron el informe del Comité de Conferencia sobre el Proyecto de la Cámara 1874 (PC 1874) que establecería la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico. Procesalmente solo restaría la firma de la gobernadora, Wanda Vázquez Garced, para que se convierta en ley.

Una vez el PC 1874 se envíe y sea recibido por la gobernadora, tendrá 30 días para considerarlo.

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Con esta propuesta de ley se pretende hacer mas ágil, eficiente y práctico el actual marco jurídico de gobernanza y administración de los inmuebles sometidos a un régimen de propiedad horizontal y atemperarlos a las distintas realidades y cambios sociológicos, económicos y hasta tecnológicos que las comunidades de titulares han experimentado por el transcurso del tiempo y por las distintas circunstancias vividas como resultado de desastres naturales e inclusive la emergencia que actualmente enfrentamos debido a la pandemia del COVID-19.

De convertirlo en ley, se derogaría la Ley de Condominios vigente y daría paso a un nuevo marco jurídico para regular la convivencia y la administración de la comunidad de titulares en los condominios bajo un régimen de propiedad horizontal.

Con mucha probabilidad, esta ley generará alguna controversia pública al menos en dos asuntos de mucha importancia y que afectan inmediatamente las distintas comunidades de titulares.

El primer (1) asunto y en mi opinión el más apremiante —dado el hecho que seguramente muchos condominios renuevan sus pólizas de seguro próximamente— es que la manera en que quedó redactado el lenguaje del proyecto parece cambiar las disposiciones de cómo y que riesgos aseguran los Consejos de Titulares en los condominios en Puerto Rico.

El segundo (2) asunto que generará controversia y hasta algún litigio es que la propuesta de ley incorporara la nueva tendencia global de los arrendamientos a corto plazo en los condominios e impide que los Consejos de Titulares prohíban los mismos a menos que sus reglamentos o escritura matriz no contengan previamente una prohibición expresa o establezcan un término mínimo para los arrendamientos.

Seguro del edificio

La actual Ley de Condominios de 2003, en su artículo 43, establece que los titulares podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento.

Con el lenguaje vigente, los Consejo de Titulares [han interpretado] que tienen la facultad y la discreción de adquirir pólizas full value, que no solo aseguran el inmueble en la eventualidad de un desastre, sino que también se incluye en la cubierta del seguro matriz elementos privativos originales adheridos a la estructura como lo serían los gabinetes de cocina al valor de reemplazo según fueron originalmente instalados y construidos con el edificio.

En el ejercicio de la discreción que han interpretado, muchos de los Consejos de Titulares han aprobado la adquisición de esta cubierta full value sobre la que se conoce como la cubierta bare wall.

La póliza bare wall asegura exclusivamente los elementos comunales como la piscina, paredes, muros, ventanas que sean parte de la fachada, así como la infraestructura de plomería, sanitaria, electricidad y pluvial. Con esta cubierta, en caso de catástrofe, no estarían asegurados los elementos originales en el interior de cada apartamento privativo y seria la responsabilidad de cada titular gestionar una póliza de seguro para asegurar estos elementos.

Como quedó redactado el PC 1874 en lo relacionado al deber de los Consejo de Titulares de asegurar el edificio contra riesgos, parece aclarar la discreción en el artículo 62 al establecer que se podrá asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de este, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares.

De acuerdo con el propuesto artículo, solo cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas y cubierta de seguros para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas del inmueble, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura.

Este lenguaje propuesto debe analizarse en conjunto a la Carta Normativa OSC CN-2020-281-D del pasado 25 de junio de 2020 de la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS).

La OCS enmendó la Carta Normativa N-AP-8-75-2006 del 1 de agosto de 2006 en la cual establecía los parámetros con los que debía cumplir la póliza maestra al asegurar los riesgos de condominios.

En esta nueva carta normativa, la OCS puntualizó que los Consejos de Titulares no tienen la autoridad para imponer o cubrir bajo la póliza maestra elementos construidos o instalados originalmente que son propiedad privada e individual de los titulares.

Estos elementos solo podrían ser asegurados por el titular mediante una póliza emitida a su nombre. Es decir, mediante esta Carta Normativa la OCS prohibió, efectivo el 1 de julio de 2020, que las pólizas maestras aseguren elementos que son propiedad privada e individual de cada uno de los titulares y por tanto los condominios solo tienen la opción de asegurar el edificio con las cubiertas bare wall exclusivamente.

El 1 de julio de 2020 la OCS emitió la Carta Normativa OCS CN-2020-284-D mediante la cual pospone hasta el 1 de agosto de 2020 la puesta en vigor de la determinación administrativa.

La propuesta ley además limitaría la facultad de la Junta de Directores para sustituir el representante o productor de seguros siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, sin previa aprobación del Consejo de Titulares.

La actual ley solo establecía el deber de informar al Consejo de Titulares de dicha sustitución. No obstante, el PC 1874 finalmente deja claro que le corresponde al Consejo de Titulares y no a las Juntas de Directores escoger la nueva póliza de seguros o su renovación.

Arrendamientos a corto plazo

Como indiqué anteriormente, el PC 1874 define arrendamientos a corto plazo o short-term rentals como cualquier arrendamiento por un término menor a noventa (90) días consecutivos. Establece, además, que salvo cuando exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento en la escritura matriz o en el reglamento, los Consejos de Titulares no podrán prohibir los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En la versión final aprobada del PC 1874, se removió inclusive la facultad de los Consejos de Titulares para enmendar sus reglamentos para prohibir estos arrendamientos y la disposición que expresamente consideraba como uso residencial los arrendamientos a corto plazo.

No obstante, los Consejos de Titulares sí pudiesen, mediante el reglamento del condominio, regular la forma y manera en que se llevarán a cabo estos arrendamientos en los condominios, incluyendo requerir un término mínimo de noches a arrendar y podrá imponer una cuota mensual especial —que no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento— para los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.

En caso de que haya una violación de los huéspedes que estén arrendando a corto plazo un apartamento a las normas de convivencia del condominio, se podrán generar las multas al titular del apartamento que podrían ser hasta por el doble de la cantidad establecida en el reglamento de multas del condominio, hasta un máximo de $200.

Una disposición interesante en la propuesta de ley le impone la obligación al Agente Administrador de informar al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) anualmente las propiedades sujetas a contratos de arrendamiento a corto plazo.

Cambios en gobernanza y administración de los condominios

Los cambios más significativos que introduciría esta nueva ley al estado de derecho actual son la incorporación de una sección de definiciones de las distintas figuras y términos creados por la ley, el establecimiento de una serie de requisitos mínimos de responsabilidad y riesgo a la figura del Agente Administrador, la eliminación del Comité de Conciliación, la imposición de requisitos a los titulares para ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores, la eliminación del requisito de tener 2 fechas para las convocatorias para asambleas, el requisitos de quórum, los términos, la forma y manera de convocar las distintas asambleas incorporando la tecnología, y en condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal luego de la firma de la ley sustituiría el requisito de unanimidad actual por el de 2/3 partes en varias de las decisiones del Consejo de Titulares.

Nuevas definiciones

El artículo 3 de lo que sería la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, distinto a la ley vigente, incorpora una sección de definiciones. Las definiciones que se incorporan son la definición de administrador interino, adquiriente voluntario e involuntario, agente administrador, anejo, apartamento, arrendamiento a corto plazo, consejo de titulares, desarrollador, elementos comunes, elementos comunes limitados, elementos procomunales, escritura matriz, estados financieros anuales, fachada, junta de directores, obra de mejora, obra extraordinaria, obra para atender estado de emergencia, obra urgente, porcentaje de participación, presupuesto anual entre algunas otras. Siempre es buena práctica legislativa incluir las definiciones de los términos en una ley pues ayuda a entender la intención del legislador y deja poco espacio para la interpretación de los órganos ejecutivos de la comunidad de titulares, las agencias administrativas o la Rama Judicial.

Procedimientos para asambleas

La nueva ley incorporaría medidas para aclarar, acortar y flexibilizar los términos en los procesos de convocatoria para asambleas ordinarias anuales (15 días), las extraordinarias (5 días) y en las que haya sido declarado un estado de emergencia por las autoridades pertinentes y se vaya a realizar una obra para atender un estado de emergencia que requiera hacer retiros del fondo de reserva (24 horas).

Se incluye una prohibición de celebrar dichas asambleas en horario laborable. En cuanto al derecho a representación, la nueva ley expresamente aclara que el poder para representar a un titular da derecho al voto, pero no para hacer expresiones o hacer proposiciones durante las asambleas.

Esta nueva ley finalmente permitiría el uso de la tecnología (correo electrónico o cualquier otro medio, siempre que se pueda corroborar y validar su envío) en las convocatorias a asambleas y permite que el Consejo de Titulares establezca en el reglamento métodos alternos para celebrar asambleas extraordinarias con mecanismos electrónicos para la realización de las asambleas, utilizando plataformas de videoconferencias y de votación electrónica cuando exista un estado de emergencia, según decretado por el gobierno federal o estatal.

De no tener una disposición en el reglamento con un mecanismo al momento de una emergencia, la propuesta de ley permite y establece un mecanismo alterno para la celebración. No obstante, queda prohibido celebrar asambleas ordinarias y la aprobación de derramas utilizando el método alterno de asambleas extraordinarias por videoconferencia.

Es importante mencionar que la Asamblea Legislativa aprobó también el ultimo día de sesión el informe de conferencia del Proyecto del Senado 1565 con enmiendas en sala. Este proyecto enmendaría el articulo 38 (A) de la Ley de Condominios vigente con el fin de permitir la votación electrónica para acuerdos del consejo de titulares durante declaraciones de emergencia decretadas por el gobierno de Puerto Rico o el gobierno de los Estados Unidos. Habrá que ver si se convierte en ley pues con la aprobación del PC 1874 se atiende este asunto en el propuesto artículo 51 y además se deroga la anterior ley.

Acuerdos del Consejo de Titulares

La propuesta de ley sustituye el requisito de unanimidad por el de 2/3 partes de todos los titulares o de los que reúnan 2/3 partes de las participaciones en las áreas comunes en muchas de las decisiones del Consejo de Titulares.

Solo se mantiene la unanimidad para disolver el régimen de propiedad horizontal, para cambiar el uso de un apartamento de uno residencial a uno no residencial y viceversa, para agregar nuevos pisos que añadan elevación a la estructura, para adquirir nuevas porciones de terrenos colindantes y realizar obras de mejoras cuando requieran una derrama.

El requisito de unanimidad se mantiene además para los acuerdos sobre múltiples asuntos que requieren unanimidad bajo la actual ley en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, previo a la aprobación de esta nueva ley.

Algunas decisiones del Consejo de Titulares que, de manera prospectiva aplican a inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal con posterioridad a la aprobación de la nueva ley, que requerirían solo aprobación por 2/3 partes de los titulares son: enmiendas a la escritura matriz para cambiar el destino y uso de áreas comunes, aprobar o modificar hipotecas sobre elementos comunes, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas (en este caso, se requiere además el consentimiento del titular que pueda verse afectado), toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble, destinar elementos comunes (pasillos, escaleras o ascensores especiales) con carácter limitado para servicio de un titular con exclusión de los demás, segregaciones de porciones de terreno, cambiar la forma externa de la fachada, instalar equipos en áreas comunes por titular interesado si alteran sustancialmente la fachada, habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, construir nuevos pisos, hacer sótanos, obras de mejoras que no requieran derrama.

Algunos asuntos que solo requerirán la aprobación por la mayoría de los titulares incluyen la enajenación de un elemento procomunal siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes, diseño, tipo y color de las tormenteras que se podrían instalar, los retiros del fondo de reserva para costear obras extraordinarias y urgentes, y atender un estado de emergencia, autorizar a la Junta de Directores a adquirir mediante compra o arrendamiento aquellos estacionamientos que estén a la venta por titulares, permitir la división material de apartamentos, mediante segregación, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente, imponer cuotas especiales a titulares, aprobar la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos, aprobar contratos para obras, servicios, suministro de materiales y cualquier otro, que conlleven el desembolso de fondos comunes recaudados a través de cuotas de mantenimiento y derrama, que excedan el período del presupuesto operacional, escoger el seguro matriz, contratar una firma de profesionales para el avalúo de los daños en caso de siniestro, escoger y designar al Agente Administrador, y elegir los miembros de la Junta de Directores.

Juntas de Directores

Según el PC 1874, en los condominios donde concurran más de 25 titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un presidente, un secretario y un tesorero. La propuesta de ley mantendría el límite de términos que había sido legislado recientemente para ocupar puestos en la Junta de Directores.

Esa limitación de términos se mantiene a tres términos consecutivos a partir de la aprobación de la ley. Una vez haya ocupado un puesto por tres términos consecutivos, la persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta de Directores hasta transcurridos dos años desde que ocupó el puesto. No obstante lo anterior, si en una asamblea para elegir los puestos a Ia Junta de Directores no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la junta de esa persona que lleva tres tres términos consecutivos en un puesto, como excepción, esta persona podrá ser nominada y electa a ocupar ese puesto por términos adicionales.

Sin embargo, es importante mencionar que esta propuesta ley incluye requisitos expresos de no adeudar dos o más plazos de pagos de cuotas de mantenimiento, derramas, multas o primas del seguro matriz para un titular ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores.

El artículo 14 de la propuesta de ley incorpora, o más bien aclara, la facultad de los Consejos de Titulares para establecer en el reglamento algún tipo de remuneración a los miembros de las Juntas de Directores.

Un elemento muy necesario que incorporaría la propuesta de ley es la obligación de los miembros de las Junta de Directores salientes o que hayan cesado en sus funciones, de participar, asistir y procurar que se lleve a cabo el proceso de transición entre los directores salientes y entrantes, incluyendo su deber de suministrar documentos, datos, libros, registros y cualquier otra información relevante a la administración y buen gobierno del régimen. El incumplimiento con estas obligaciones dará lugar a que se le imponga responsabilidad pecuniaria en su capacidad personal o la imposición de sanciones de hasta $100 por cada día que se encuentre en incumplimiento.

La nueva ley dejaría claro también la autoridad de la Junta de Directores en casos donde exista una situación de emergencia que se requiera acceso inmediato al apartamento de un titular para realizar obras de mitigación o reparación y no sea posible localizar al titular u ocupante del apartamento para que autorice el acceso. La Junta de Directores tendrá facultad para autorizar la entrada del personal necesario para atender la situación.

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Agente Administrador

La nueva ley autorizaría al Departamentos de Asuntos al Consumidor (DACO) a adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los Agentes Administradores.

Si el Agente Administrador fuere a su vez titular, no podrá mantener deudas de cuotas de mantenimiento, derramas o primas de pólizas matrices del condominio y durante la vigencia del contrato de administración.

Ningún miembro de la Junta de Directores podrá fungir como Agente Administrador mientras ocupe el cargo. Todo contrato de administración ahora deberá contener los siguientes requisitos mínimos: (1) una póliza a cargo del Agente Administrador de responsabilidad pública con cubierta mínima de $500,000.00; (2) una póliza, a cargo del Agente Administrador, sobre riesgos por deshonestidad o constitutivos de delito o fraude, (3) una póliza a cargo del Agente Administrador sobre responsabilidad profesional con cubierta mínima de $500,000.00, (4) poseer una póliza vigente obrero-patronal expedida por la Corporación del Fondo del Seguro del Estado y (5) presentar un Certificado Negativo de Antecedentes Penales.

Salvo que el reglamento del condominio disponga otra cosa y no medie justa causa para su remoción, el nombramiento y contrato del Agente Administrador será por un año.

Deberes de titulares y adquirientes

Con la propuesta ley, tanto el adquirente como el transmitente del título serán responsables de notificar a la Junta de Directores, dentro de los treinta 30 días siguientes a la fecha de la transacción de cambio de titular de su apartamento toda la información de contacto para efectos de notificación de los asuntos relacionados a su apartamento.

También notificarán la fecha de vigencia del cambio de titular, la información sobre el financiamiento del apartamento por parte del adquiriente, si hubiere alguno, y demás particulares de la adquisición, presentando y entregando copia de los documentos fehacientes que acrediten dicha transacción (escritura de compraventa completa), además de estampar su firma en el libro o registro de titulares.

El transmitente que incumpla con este requisito seguirá respondiendo de las cuotas de mantenimiento, cuotas especiales, multas, derramas, seguro comunal o cualquier otra deuda que se acumule posterior a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, hasta tanto y en cuanto se cumpla con este requisito de notificación.

La información recopilada en el Registro de Titulares se mantendrá protegida por la Junta de Directores y el Agente Administrador para usos estrictamente administrativos. Los demás titulares tendrán al menos acceso al nombre, dirección de correo electrónico y dirección postal de quienes comprenden la comunidad de titulares para fines de convocar al Consejo de Titulares de la manera alterna permitida por la ley.

Una disposición muy importante es que se establece que será a partir de este registro del adquirente del apartamento, no del momento en que se completa la transacción de compraventa, que el mismo podrá participar y votar en las asambleas del Consejo de Titulares.

Esta disposición deja claro la facultad de las Juntas de Directores para solicitar los documentos que acreditan titularidad de cada titular y que son importantes para establecer los derechos a votos o derecho a representación en asamblea y participación de áreas comunes. Además, se han dado casos de nuevos adquirientes querellándose ante el Departamento de Asuntos al Consumidor objetando acuerdos del Consejo de Titulares tomados previo a haber adquirido o al menos haber adquirido dentro de los 30 días posteriores a la fecha del acuerdo.

Esto deja claro en que momento tendría legitimación activa ese nuevo adquiriente.

Deudas por cuotas de mantenimiento, cuotas especiales, multas y derramas

Con la propuesta ley se autoriza expresamente a las Juntas de Directores a establecer planes de pago sobre deudas por cuotas, cuotas especiales, derramas y multas.

Un cambio necesario para ayudar con el cumplimiento de la ley y los reglamentos de los condominios que establecería la propuesta ley es que aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos de cuotas, y/o derramas y/o cuotas especiales y/o multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, y/o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto, prestar su consentimiento o expresarse en las asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión.

Se faculta a la Junta de Directores para ordenar la suspensión de utilidades a aquellos titulares que adeuden dos (2) o más plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas, multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular.

Asesores legales

El artículo 54 de la propuesta ley mantiene la facultad del presidente o presidenta de la Junta de Directores para contratar la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta de Directores, para representar el Consejo de Titulares en acciones para hacer cumplir la ley, el reglamento del condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de este, deba comparecer en pleito como demandado o querellado.

El artículo 58 del PC 1874, sin embargo, establece una prohibición a la Junta de Directores de contratar servicios profesionales de asesoría legal con ninguna persona que sea titular del condominio, miembro de la Junta de Directores o personas relacionadas hasta el segundo grado por consanguinidad con los miembros de la Junta o con titulares del condominio.