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Por Daniel Rivera Vargas

El Tribunal Supremo de Puerto Rico dio luz verde al uso del mecanismo del interdicto posesorio por parte del poseedor de un bien inmueble frente a la persona que adquirió la misma en subasta pública. 

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La opinión 2026 TSPR 14, entre Francis Javier Santiago Maldonado y Ruth N. Alvelo Rivera, con fecha del 5 de febrero, es un caso de derechos reales. Se resuelve, confirmando al Tribunal de Apelaciones, que un tercero poseedor de una propiedad vendida en ejecución de una sentencia de un proceso judicial en el que no fue parte puede presentar un interdicto posesorio contra el adquirente del inmueble en subasta pública.

"Han sido varias las ocasiones en que este Tribunal ha debido armonizar la finalidad sumaria y pacificadora del interdicto posesorio con situaciones procesales cada vez más complejas. Toda la jurisprudencia hasta el momento converge en un mismo núcleo: el interdicto posesorio existe para restablecer de inmediato el ‘status quo fáctico’ (o la posesión de hecho), preservar la paz social y evitar que los ciudadanos se tomen la justicia en sus propias manos, sin prejuzgar la titularidad", reza la opinión de mayoría escrita por el juez asociado Erick Kolthoff Caraballo.

Según los hechos identificados por el Supremo, esta opinión nace de un caso separado a la actual controversia. En el 2012, Madeline Correa Rodríguez demandó a nivel estatal al doctor Edgardo M. Colón Ledeé por daños y perjuicios, y la mujer obtuvo una sentencia a su favor de $249,000 en concepto de daños y perjuicios y $10,000 para costas, gastos, honorarios de abogado y temeridad.

En el 2016, como se alega insuficiencia de fondos para pagar, la demandante solicitó el embargo de un apartamento del doctor en Isleta Marina, Fajardo, cuya ejecución se ordenó en 2019. La pública subasta fue en febrero de 2024 y prevaleció la peticionaria en este caso, Ruth Alvelo, quien ese mismo mes fue con dos alguacilas, rompió el candado existente en el apartamento y le puso nuevas cerraduras.

Sin embargo, a pesar de estos trámites judiciales, en el 2022 el doctor vende el apartamento a Francis Javier Santiago Maldonado, el recurrido en el actual caso ante el Supremo, y el 7 de agosto de 2023 se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, que no reflejaba en ese momento una orden de embargo. El hombre vivió unos meses el apartamento, y comenzó a remodelarlo, pero dejó de vivirlo en lo que reparaba unas filtraciones, aunque se mudó al mismo condominio, a un apartamento de una hija.

Los hechos que detalla el Supremo se complican porque el mismo día que el Registro de la Propiedad inscribe la compraventa, pero 18 minutos después, la entidad inscribe una orden judicial del caso del 2012, en el que se ordena eliminar la escritura de la compraventa -la misma que acaban de inscribir- y dos meses después, en noviembre de 2023, Santiago Maldonado radica su propia demanda, una Sentencia declaratoria sobre tercero registral de buena fe, y en marzo de 2024 presenta el recurso de demanda de interdicto posesorio e impugnación de embargo.

Según explica la opinión del Supremo, el Tribunal de Primera Instancia evaluó los hechos y emite una sentencia en la que falla en contra del interdicto posesorio por varias razones, incluyendo que en realidad no vivía en esa casa (en ese momento la estaba remodelando y vivía en otro apartamento del mismo condominio) y además porque adquirir la propiedad mediante pública subasta no es un acto ilícito que merezca la interdicción posesoria. El Tribunal de Apelaciones revocó al juez de instancia y entonces el caso llegó al Supremo.

Análisis del Derecho

En el análisis del derecho del Supremo, lo primero que hace el alto foro es discutir el concepto legal de posesión. Se indica que hay protecciones jurídicas para las personas que tienen físicamente una cosa, y se permite que de forma posterior se resuelva si más allá de la posesión física, esa persona tiene derecho a tener esa cosa.  Esa protección a la "posesión de hecho" incluye al inquilino, arrendatario, usufructuario, al colono agrícola y aun al que la tiene por la fuerza o clandestinamente, entre otras. Una protección que existe en derecho para esas personas que están en control de una cosa, pero hay debate sobre si en derecho son titulares es el interdicto posesorio, Artículo 724 del Código Civil de 2020 y varios del Código de Enjuiciamiento Civil, donde todo poseedor de una cosa debe ser respetado en su posesión.

"Nuestro ordenamiento jurídico provee este remedio de carácter sumario y extraordinario para quien sea despojado o perturbado en su posesión", dijo el Supremo.

Ahora bien, esta acción interdictal es "sin perjuicio de los derechos de los interesados, los que pueden y deben ser dilucidados en una acción plenaria. Es decir, esta figura jurídica no entra a dirimir cuestiones de titularidad, sino más bien busca salvaguardar la posesión material, evitando el despojo arbitrario".

"No es determinante si la posesión está o no justificada, sino más bien que haya una existencia de posesión de hecho", agregó el alto foro.

El supremo repasa otros casos donde ha evaluado la figura del interdicto posesorio, siendo el caso más reciente el de unos pescadores que usaban un sendero para llegar a una playa en Rincón que los dueños de la finca no querían que se permitiera, y se falló a favor de los pescadores, independientemente de que en un caso ordinario posterior haya otras decisiones. "Dada la naturaleza sumaria de la acción, su ejercicio no está sujeto a los vaivenes de una acción ordinaria en que se dispute la titularidad. Ello garantiza que el adjudicador de hechos pueda restablecer de inmediato la paz social y la dignidad del poseedor", sostuvo el tribunal en su mayoría.

Se afirmó en el caso que el mero hecho de no residir físicamente de forma continua en el inmueble no es determinante para que se entienda que se cumplen con los criterios para un interdicto posesorio, siempre que se evidencian actos de posesión en el año precedente a la presentación de la demanda.

Examinando casos del propio alto foro de hace casi un siglo (1946 y 1931), el alto foro también expresa que la jurisprudencia es clara en que, cuando el poseedor del inmueble o el objeto en disputa no fue parte del proceso judicial del cual se ejecuta una sentencia en un pleito, esto es prueba suficiente de que el mandamiento judicial carece de eficacia jurídica frente a ese poseedor.

Asimismo, el alto foro recuerda la deferencia que debe tener un foro apelativo hacia un tribunal de instancia en cuanto a los hechos. Indicó que en materia de apreciación de la prueba es norma firmemente establecida que los foros apelativos le deben gran respeto y deferencia a las determinaciones fácticas y adjudicaciones de credibilidad de los foros primarios. "Las decisiones del foro de instancia están revestidas de una presunción de corrección. En síntesis, si la actuación del tribunal a quo no está desprovista de base razonable lo lógico es que prevalezca el criterio del foro primario", se indicó.

"Los tribunales revisores no deben intervenir salvo que se demuestre prejuicio, un craso abuso de discreción o error en la aplicación de normas procesales o sustantivas. De manera que la intervención de un foro apelativo procede únicamente tras un análisis integral de dicha prueba que genera una insatisfacción o intranquilidad de conciencia que estremezca el sentido básico de justicia", sostuvo.

Pero, al aplicar el derecho a los hechos del caso, la deferencia que debe existir al tribunal de primera instancia no procedía porque hubo un "abuso de discreción" y con los hechos que tenía, y la intención de la figura del interdicto posesorio de resolver sólo sobre la tenencia física y en aras de la paz social, procedía emitir el interdicto posesorio solicitado por Santiago Maldonado.

"El foro primario erró al perder de vista el núcleo mismo del interdicto posesorio", se indicó.

"La posesión no tiene que estar justificada, es suficiente la existencia de la posesión de hecho y que esta esté expuesta a perderse o ya se haya perdido. Asimismo, el interdicto posesorio puede ejercerse incluso contra el propietario registral o el propio dueño, esto porque el remedio sumario no considera asuntos de titularidad, sólo restituye la paz social hasta que en una acción ordinaria se dirima el dominio", se indicó.

La votación no fue unánime. La jueza Mildred Pabón Charneco no intervino y el juez Rafael Martínez Torres emitió una opinión disidente de 23 páginas, casi la misma extensión que la opinión de mayoría, con 24 al incluir la sentencia.

"A contraviento del ordenamiento jurídico, la mayoría de mis compañeros y compañeras de estrado deciden equivocadamente que el recurrido puede ampararse en un interdicto posesorio en contra de un mandamiento judicial de desposesión, bajo el fundamento de que no formó parte del proceso que culminó en dicha desposesión. Esta conclusión pasa por alto un hecho determinante: el recurrido adquirió el inmueble en cuestión sujeto a una anotación de embargo inscrita en el Registro de la Propiedad", dijo el juez Martínez Torres.

Los representantes legales de las partes fueron por la parte peticionaria la licenciada Mónica Longo Marrero y por la parte recurrida el licenciado Harry Muñiz Valladares.