Nota de la editora: ¿quieres recibir estas reseñas de casos del Tribunal Supremo de Puerto Rico en tu correo-e? Te invitamos a registrarte en nuestro boletín.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió recientemente una opinión en la que determinó que el mecanismo de mediación obligatoria establecido en la Ley Núm. 184-2012 solo aplica cuando la propiedad por ejecutar constituye una residencia o vivienda principal, según definido en la ley.

La Ley Núm. 184-2012, conocida como la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal se creó para insertar «el proceso de mediación compulsorio entre el acreedor hipotecario en los procesos de ejecución de Hipoteca (Foreclosure) de propiedades dedicadas a vivienda en Puerto Rico».

Lee aquí el caso: Franklin Credit Management Corp. v. Linda George Riviello, 2022 TSPR 70

Según el Supremo, esta ley fue creada con el propósito de proteger la propiedad principal de vivienda en Puerto Rico ante los efectos de la crisis económica.

En este caso, un banco presentó una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca. El banco alegó que la demandada había suscrito un pagaré hipotecario por $804,600 y que había incumplido con sus términos.

Curso relacionado – Mediación compulsoria en ejecuciones de hipotecas

Tras varios trámites procesales, la demandante solicitó que el proceso se sometiera a mediación obligatoria al amparo de la Ley Núm. 184-2012. El Tribunal de Primera Instancia lo concedió y refirió el caso al proceso. No se concretó el proceso de mediación. Más adelante, el banco informó que estaba en mejor posición para orientar a la demandada en cuanto al programa de mitigación de pérdidas. El Tribunal de Primera Instancia, entonces, ordenó que así se hiciese.

El banco luego alegó que la demandante no cumplió con lo solicitado en el proceso de mitigación de pérdidas, por lo que solicitó que se continuara con el pleito y que se declarara con lugar una moción de sentencia sumaria.

El Tribunal de Primera Instancia emitió la sentencia sumaria y ordenó a la demandada a efectuar el pago de las sumas adeudadas o en su defecto la venta de la propiedad en subasta pública. La demandada solicitó reconsideración, la cual fue denegada.

Inconforme, la demandada acudió al Tribunal de Apelaciones y alegó que el Tribunal de Primera Instancia erró al permitir que se dictara sentencia sin cumplir con el proceso de mediación compulsoria. Por su parte, el banco alegó que la propiedad de la peticionaria no era su residencia principal, por lo que no tenía derecho a este mecanismo.

El Tribunal de Apelaciones confirmó a Instancia. En relación con la mediación compulsoria, concluyó que el proceso se completó acorde a los requisitos en ley «pues las partes no llegaron a ningún acuerdo, lo cual constituye una de las instancias por las que se puede dar por terminado un proceso de dicha índole».

En desacuerdo, la demandada acudió ante el Tribunal Supremo. El Supremo confirmó la sentencia del Tribunal de Apelaciones y devolvió el caso al Tribunal de Primera Instancia para que se continúen los procedimientos.

El Supremo determinó que, debido a que la propiedad en cuestión no era la residencia principal de la demandante, no le aplica lo que dispone la Ley Núm. 184-2012 sobre el requisito de mediación.

«De entrada, el título de la Ley Núm. 184-2012 especifica que el mecanismo de la mediación compulsoria será utilizado en los procesos donde el acreedor hipotecario pretenda ejecutar una hipoteca que recae sobre una vivienda principal. Más adelante, surge de la exposición de motivos que la urgencia de crear un proceso de mediación compulsoria fue con la finalidad de proteger la propiedad principal de vivienda que se usa como el hogar principal y no como un ‘second home’. Cónsono con lo anterior, el Legislador definió con claridad que la residencia o vivienda principal es aquella que se utiliza como el hogar principal del deudor y su familia. En otras palabras, la residencia o vivienda principal equivale a ese lugar preciado que usamos como techo, morada o guarida», explicó el juez Erick V. Kolthoff Caraballo en la opinión mayoritaria de su autoría.

«Establecido qué constituye una residencia o vivienda principal, vemos que la prueba que obra en el expediente sobre la propiedad que se pretende ejecutar y las circunstancias de la peticionaria se apartan del significado dado por el legislador. Existen elementos conducentes a concluir que la propiedad en cuestión no es la residencia o vivienda principal de la peticionaria desde antes de la presentación de la demanda. Nótese que, desde el otorgamiento del pagaré y la escritura de hipoteca, se desprende que la peticionaria era vecina de New Jersey», sostuvo.

Según el Supremo, la prueba demostró que, desde el principio, el negocio jurídico objeto del litigio contenía en la escritura de hipoteca una cláusula adicional en la que catalogaba la propiedad como una segunda residencia y se establecía que la peticionaria ocuparía y utilizaría la propiedad como su segunda residencia.

«Todo lo anterior es indicativo de que la propiedad en cuestión no constituye la residencia o vivienda principal de la peticionaria. Destacamos que la peticionaria nunca ha alegado que utiliza la propiedad en cuestión como su hogar. Tampoco ofreció prueba de ello, sino que circunscribió su planteamiento a que la propiedad en cuestión es residencial y que es la única propiedad que tiene en Puerto Rico», sentenció la mayoría.

«Sin embargo, y como hemos intimado, lo importante no es si la propiedad es la única que se posee en la Isla, sino si esa única es el hogar, la residencia o vivienda principal que la Ley Núm. 184-2012 pretende proteger», concluyó.