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Por el Lcdo. Ricardo J. Zayas Vélez

El Tribunal Supremo de Puerto Rico, mediante una opinión unánime escrita por el juez Ángel Colón Pérez, estableció un nuevo precedente en el ámbito de la expropiación forzosa a la inversa, justa compensación y contratación gubernamental.

En este caso, una dependencia gubernamental ocupó una propiedad después de vencido un contrato de arrendamiento, a pesar de un requerimiento formal y urgente para desocuparla por parte de sus dueños.

Lee el caso aquí: Ortíz Zayas v. ELA, 2023 TSPR 43

El Tribunal Supremo determinó que procede la acción de expropiación forzosa a la inversa y, por lo tanto, reconoció el derecho a una justa compensación.

Los hechos

Los dueños del local comercial habían alquilado el mismo al Departamento de Justicia desde 1998. En el 2016, la dependencia gubernamental notificó a sus arrendadores que no renovaría el contrato, puesto se mudaría al año siguiente. En consecuencia, firmaron un nuevo contrato de arrendamiento que vencía en el 2017.

Tras vencer el contrato de arrendamiento, el Departamento de Justicia no desocupó el local, a pesar de los múltiples requerimientos de sus dueños y su contable. Durante el año 2018 y principios de 2019, los propietarios continuaron realizando gestiones para que el Departamento de Justicia desalojara el local, pero la agencia gubernamental hizo caso omiso a sus requerimientos.

Después de agotar otros medios, en el verano de 2019, los dueños, con la asistencia de su representación legal, solicitaron nuevamente al Departamento de Justicia que desalojara la propiedad, pero no tuvieron éxito. Finalmente, el 23 de enero de 2020, los dueños del local comercial presentaron una demanda de desahucio en precario contra el Departamento de Justicia, solicitando que se desalojara la propiedad y se la entregara a sus legítimos dueños.

El Departamento de Justicia entregó las llaves del local comercial a sus dueños, lo que llevó a la desestimación de la demanda de desahucio. Sin embargo, posteriormente, los dueños del edificio presentaron una demanda de expropiación forzosa a la inversa contra el Estado Libre Asociado (ELA), alegando que el Departamento de Justicia les privó del uso de su propiedad sin compensación. El Departamento de Justicia solicitó la desestimación de la demanda argumentando que no cumplía con los requisitos legales y principios de sana administración pública.

Los dueños presentaron una moción solicitando una sentencia sumaria parcial y se opusieron a la moción de desestimación del Departamento de Justicia, argumentando sobre la aplicabilidad de la figura de expropiación forzosa a la inversa y la necesidad de una justa compensación.

El Tribunal de Primera Instancia denegó la Moción de Desestimación presentada por el Departamento de Justicia y declaró procedente la Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial presentada por los dueños del local comercial. Instancia sostuvo que el Departamento de Justicia ocupó la propiedad en disputa después de vencido el contrato, privando al propietario de su uso, lo cual constituyó una incautación física que activó el remedio de expropiación forzosa a la inversa y, por ende, una justa compensación. Sin embargo, el tribunal no adjudicó la cuantía de la compensación.

En desacuerdo con la decisión del Tribunal de Primera Instancia, el ELA, en representación del Departamento de Justicia, presentó una Petición de Certiorari ante el Tribunal de Apelaciones. Argumentó que la determinación del Tribunal de Primera Instancia era contraria a la doctrina que rige el tema de la contratación gubernamental y el desembolso de fondos públicos. Específicamente, el ELA afirmó que los dueños del edificio no podían solicitar el desembolso de fondos públicos por un periodo en el cual no existió un contrato entre las partes, y que la demanda no justificaba la concesión de un remedio en derecho.

Por su parte, los dueños argumentaron que, al momento de la ocupación de la propiedad en disputa, no existía un contrato entre las partes ni expectativa de que se realizara uno, y que el ELA tenía la obligación de devolverles la propiedad según el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el Tribunal de Apelaciones analizó los argumentos de ambas partes y emitió una Sentencia en la cual revocó la Resolución del Tribunal de Primera Instancia y desestimó con perjuicio la causa de acción. El tribunal consideró que, en este caso en particular, el ELA no había realizado una incautación física que activara el derecho a una justa compensación.

Según el Tribunal de Apelaciones, los dueños habían cedido al ELA el uso y disfrute de su propiedad mediante un contrato de arrendamiento, por lo que el Tribunal de Apelaciones consideró que no podían alegar una ocupación. Además, Apelaciones sostuvo que el tiempo en que el ELA mantuvo la posesión de la propiedad ocurrió porque los propios dueños no realizaron la acción correspondiente para excluir a otras personas del uso y posesión de la propiedad, y que tenían disponible la acción de desahucio.

Inconformes, los propietarios acudieron al Tribunal Supremo mediante certiorari en el que solicitaron la revocación de la Sentencia del Tribunal de Apelaciones y que se mantuviese en vigor la Resolución del Tribunal de Primera Instancia. Argumentaron que, vencido el contrato de arrendamiento y tras varios requerimientos, el ELA ocupó su propiedad durante 31 meses, lo que constituyó una expropiación forzosa a la inversa y, por tanto, tenían derecho a una justa compensación.

El ELA se opuso y reiteró argumentos similares a los presentados ante los tribunales anteriores.

¿Qué decidió el Supremo?

El Tribunal sostuvo que el Estado, por medio del Departamento de Justicia, ocupó la propiedad en disputa durante un período de 31 meses, luego de que venciera el contrato de arrendamiento y a pesar de los requerimientos de entrega por parte de los propietarios. Esta ocupación constituyó una expropiación forzosa a la inversa y activó el derecho a una justa compensación, determinó el Supremo.

El Supremo estableció que las personas naturales o jurídicas que contratan con el gobierno deben ser diligentes y ejercer un rol más activo en el proceso.

«La tolerancia del arrendador a la permanencia del Estado en una propiedad, luego de vencido el contrato de arrendamiento, no constituye una incautación física que active el derecho constitucional a la justa compensación por expropiación. Por ello pautamos que, es desde que el arrendador solicita formalmente que se desocupe el inmueble -– si el arrendamiento ya ha vencido — y el ente gubernamental omite o se rehúsa a desalojarlo, que ocurre una ocupación por parte del Estado que activa la valorización de la justa compensación. Lo anterior es así, pues, es en ese momento en que el Estado, en contra de los deseos de los propietarios, limita el uso y disfrute del derecho a la propiedad privada».

La opinión escrita por el juez Colón Pérez destacó que es importante que el arrendador sea diligente y acuda a los tribunales con prontitud para vindicar su derecho propietario en caso de persistir la negativa del Estado a desocupar la propiedad. Esto permitirá proteger tanto el derecho constitucional al disfrute de la propiedad como los fondos gubernamentales del país.

El Supremo revocó la sentencia del Tribunal de Apelaciones y devolvió el caso al Tribunal de Primera Instancia para continuar los procedimientos y determinar la justa compensación a la que tienen derecho los dueños.

El epílogo

La opinión mayoritaria destacó que en el pasado ya había advertido que situaciones como la presente podrían ocurrir, que las personas naturales y jurídicas que contratan con el gobierno deben ser diligentes, la importancia de establecer cláusulas contractuales para proteger sus derechos y la prohibición de la aplicación de la tácita reconducción en la contratación gubernamental.

Colón Pérez reiteró el llamado que había realizado el Supremo previamente en Vicar Builders v. ELA et al., 192 DPR 256 (2015), en el cual se señaló que las partes pueden prever en el contrato de arrendamiento las condiciones bajo las cuales se extendería el arrendamiento, por cuánto tiempo adicional y cuál sería el canon a pagar. Mencionó también la posibilidad de incluir cláusulas penales en los contratos para evitar que una parte se vea afectada ante el incumplimiento de la otra.

La expropiación forzosa a la inversa

El Supremo aprovechó este caso para discutir la novel controversia sobre si procede una acción de expropiación forzosa a la inversa. En casos excepcionales, el Estado puede ocupar o incautar un derecho real sin seguir el procedimiento judicial de expropiación forzosa ni consignar el pago de una justa compensación.

Para esos casos, se ha instituido la acción de expropiación forzosa a la inversa, que es un remedio para el dueño de una propiedad afectada u ocupada físicamente por el gobierno, que busca obtener la compensación a la que tiene derecho.

Explica el Supremo que, en la mayoría de los casos, los tribunales aplican a las controversias relacionadas con la expropiación forzosa a la inversa las mismas normas y principios que rigen la expropiación instada por el Estado.

Sin embargo, destaca que la acción de expropiación a la inversa no busca convertir al Estado en un comprador involuntario de la propiedad, sino que permite al Estado elegir entre expropiar la propiedad o liberarla, además de indemnizar al propietario por el tiempo en que la propiedad estuvo afectada.

Contratación gubernamental

Para efectos de esta controversia, el Supremo nos recuerda que la Ley de Contabilidad del Gobierno de Puerto Rico establece que los contratos otorgados por el Estado y una parte privada deben constar por escrito previo a las prestaciones correspondientes.

El incumplimiento de los requisitos de contratación gubernamental puede resultar en la asunción de responsabilidad por pérdidas por parte de las partes que contratan con el gobierno. Es importante que las partes sean meticulosas al otorgar contratos para evitar situaciones irregulares en las que el Estado termine lucrándose injustificadamente.

Específicamente, el Supremo ha advertido que en los contratos de arrendamiento con entes gubernamentales, es esencial que las partes pacten de antemano las condiciones de extensión del arrendamiento, la duración adicional, el canon de pago y las cláusulas penales necesarias para evitar problemas en caso de incumplimiento.

La manera en que las partes pacten estas cláusulas contractuales será determinante al decidir cómo proceder cuando vence un contrato de arrendamiento otorgado con el gobierno.

Repaso de derecho constitucional y contratos

Este caso resulta altamente interesante de leer no solo por la decisión que toma el Tribunal Supremo en cuanto a la expropiación forzosa a la inversa, sino también por el repaso que hace de las disposiciones constitucionales en torno a la expropiación forzosa, la incautación, justa compensación, entre otros.

Además, la opinión mayoritaria menciona las disposiciones del ordenamiento jurídico en torno a los contratos de arrendamiento y cómo opera la figura de la tácita reconducción en estos casos.