Por Valeria Alicea Guzmán

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La licenciada Claudia Delbrey Ortiz de la firma Marini Pietrantoni Muñiz LLC explicó que, según el Código Civil, se considera un contrato como uno de arrendamiento cuando el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso y disfrute de un bien a cambio de un precio cierto. 

Sin embargo, ¿qué sucede cuando compran la propiedad alquilada mientras el contrato continúa vigente?

¿Venta quita renta?

La abogada indicó que existía un principio conocido como "venta quita renta", que surgía del Artículo 1461 del Código Civil de 1930. El principio disponía lo siguiente: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». 

«Esto lo que significaba es que si no se pacta nada al respecto en el contrato de arrendamiento, al llevarse a cabo la venta de una propiedad que está arrendada, el comprador tiene derecho a terminar el contrato de arrendamiento al que está sujeto la propiedad aun cuando la aspiración de ese contrato sea posterior a la compraventa», sostuvo. 

Aclaró que, en el Código Civil anterior, se hacía la salvedad de que sí se podía incluir en el contrato una cláusula relacionada con este particular. «No es que estabas condenado a eso, pero si no estás pendiente y no lo pactas lo que aplicaría automáticamente es que un comprador puede terminar con el arrendamiento vigente cuando compra la propiedad». 

No obstante, resaltó que el principio de "Venta quita renta" parece haber cambiado con el Código Civil de 2020. Comentó que, en el Artículo 1334, se dispone que «el fallecimiento del arrendador o la enajenación del bien arrendado no afecta la duración del arrendamiento convenido, salvo pacto distinto».

«Ese lenguaje del nuevo Código Civil parece significar, contrario al Código Civil anterior, que cuando no se pacte nada en cuanto a la duración del contrato en caso de venta pues un contrato de arrendamiento va  continuar vigente según la duración que fue pactada a pesar de que la propiedad arrendada haya sido comprada», expresó.

Subrayó, además, que al investigar no halló jurisprudencia interpretativa sobre esta controversia. 

Inscripción del contrato de arrendamiento

Asimismo, Delbrey Ortiz aclaró que, según el Artículo 1342 del Código Civil de 2020, «el contrato de arrendamiento no requiere, para su validez, formalidad especial alguna, salvo cuando el objeto es un bien inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia ante tercero». 

«Es decir, no hay requisitos de forma para la validez del contrato de arrendamiento, pero se puede cumplir con ciertas formalidades para hacerlo constar en escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, de forma que tenga efecto, durante su vigencia para terceras personas, incluyendo futuros compradores», agregó. 

Ahora bien, ¿cuál es el efecto de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad? 

Según la abogada, la persona que compra sabe que la propiedad está sujeta a esos gravámenes. Resaltó que, al registrarlo, el hecho de que esa otra persona compre la propiedad, no significa que el arrendamiento automáticamente termina.

«El punto de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad es que ya una vez el comprador ve la propiedad y la va a comprar sabe que hay un arrendamiento inscrito y que va a tener que respetar ese derecho hasta la duración de ese contrato», especificó.  

Quizás te preguntarás lo siguiente: ¿Cuándo se puede inscribir el contrato?

Delbrey Ortiz expuso que el Artículo 5 de la Ley Hipotecaria dispone que «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se podrán inscribir cuando sean por un término de seis años o más, o cuando hubiese convenio de las partes para que se inscriban». 

Ojo. Aseguró que, si el contrato es de menos de seis años, las partes pueden pactar para que se inscriba en el Registro de la Propiedad. 

Recomendaciones

A continuación, algunos consejos que compartió la licenciada. 

Que conste por escrito: Cuando uno vaya a negociar un contrato, lo primero que debes asegurar es que conste por escrito. Es importante que el contrato esté lo más claro posible, y que las partes guarden una copia.

Verificar qué se dispone sobre la vigencia del arrendamiento en caso de venta: Deben estar  pendiente de lo que se está pactando. Por ejemplo, «si voy a alquilar el apartamento y tiene una cláusula de que si vendo automáticamente termina el contrato o si vendo el comprador puede terminar el contrato». También, "se puede pactar que, de venderse, el contrato permanecerá vigente». 

Incluye la cláusula del Código Civil: Si no dispone nada al respecto, aunque el nuevo Código Civil parece más favorable al arrendatario en este aspecto, es mejor irse a la segura incluyendo una cláusula que establezca claramente que la venta del inmueble no afectará la duración del arrendamiento.

Inscribe el arrendamiento en el Registro de la Propiedad: De ser posible, inscribe el contrato para que tenga eficacia ante terceros, incluyendo futuros compradores.

Busca asesoría legal: Es importante recordar que este artículo no sustituye una asesoría legal.

¿Cuándo puede terminar el contrato de arrendamiento?

La licenciada destacó las instancias en las que el arrendador y el arrendatario pueden terminar con el contrato. 

Según el Artículo 1348 del Código Civil de 2020, el arrendador puede resolver el contrato cuando el arrendatario:

(a) abandona o deja de usar el bien arrendado, o varía el uso convenido;

(b) incumple la obligación de conservar, por sí o por un tercero a cuenta suya, el bien arrendado; o

(c) deja de pagar el alquiler convenido durante dos (2) períodos consecutivos. 

Según el Artículo 1349 del Código Civil de 2020, el arrendatario puede resolver el contrato cuando el arrendador: 

(a) incumple la obligación de conservar la cosa para que esta sea apta para el uso convenido;

(b) incumple las garantías relacionadas con la evicción o los vicios redhibitorios;o

(c) le priva, por razón de las mejoras que efectúa, del uso parcial. El arrendatario puede, alternativamente, pedir una rebaja proporcional durante el tiempo de la privación.