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El Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió recientemente una opinión en la que determinó que los reglamentos de los condominios no pueden contener disposiciones que eximan del pago de cuotas atrasadas a adquirentes voluntarios, por contravenir la Ley de Condominios.

En este caso, el consejo de titulares de un condominio comercial demandó en cobro de dinero por concepto de mantenimiento a una empresa que se dedica a adquirir préstamos y propiedades como activo de inversión, para luego capitalizar en la transacción. Esta empresa adquirió, producto de una venta judicial por ejecución hipotecaria, una propiedad en el edificio comercial bajo el régimen de propiedad horizontal. Por ello, alegó el consejo de titulares, se le debía considerar un adquirente voluntario.

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La empresa contestó la demanda y planteó que era un adquirente involuntario según el Artículo 41 de la Ley Núm. 104-1958, antigua Ley de Condominios vigente al momento de los hechos. Además, argumentó que según el artículo 17 del reglamento del condominio, el cual forma parte de la Escritura Matriz, este solo respondía por las cuotas de mantenimiento que se acumularan a partir de la fecha en que adquirió la propiedad.

En el interín y para no entorpecer la transacción, se estipularon acuerdos para habilitar la reconexión de los servicios esenciales a cambio de que se depositarán las sumas acumuladas durante los seis meses previos a la adjudicación en subasta.

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Así las cosas, el consejo de titulares presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una solicitud de sentencia sumaria. Reiteró que, según el artículo 41 de la Ley Núm. 104-1958, antigua Ley de Condominios vigente al momento de los hechos, la empresa que adquirió el inmueble no podía considerarse un adquirente voluntario, puesto a que había comprado la propiedad como parte de su curso de negocios.

Asimismo, la empresa se opuso a la solicitud de sentencia sumaria y, a su vez, solicitó que se dictara sentencia sumaría a su favor. Sostuvo que, de acuerdo con el reglamento del condominio, estaba obligada a sufragar las cuotas que se acumularan a partir de que advino titular de la propiedad únicamente.

El Tribunal de Primera Instancia primario declaró con lugar la solicitud de sentencia sumaria que presentó el consejo de titulares. En esta, declaró con lugar la demanda de cobro y, en consecuencia, le ordenó a la empresa a pagar la cantidad de $110,015.69 más el interés legal.

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Inconforme con tal determinación, la empresa recurrió al Tribunal de Apelaciones, el cual resolvió que, aun si se determinase que la empresa era un adquirente voluntario, el efecto sería el mismo toda vez que la ley no impide que el Condominio exonere al adquirente voluntario del pago de las cuotas adeudadas. Por último, destacó que cuando la empresa se convirtió en adquirente voluntario de la oficina 504, este descansó en las constancias de que se le iba a exonerar de las cuotas adeudadas. Ello, debido a que tal exoneración constaba en el Reglamento del Condominio el cual estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, y se le imputa la publicidad de su contenido.

A tales efectos, la Junta de Titulares, acudió en auxilio de jurisdicción al Tribunal Supremo, y adujo que la empresa es un adquirente voluntario en virtud de las disposiciones tanto de la antigua Ley de Condominios, como de la vigente. Por lo tanto, sostiene que está obligada al pago total de la deuda por las cuotas de mantenimiento.

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Para la jueza presidenta Maite Oronoz Rodríguez, a cargo de la redacción de la opinión mayoritaria, es de carácter obligatorio que se cumplan con las cuotas de mantenimiento, ya que constituyen un elemento fundamental para el sostenimiento de la vida en comunidad y para lograr el disfrute pleno y la coexistencia, debido a que su aportación contribuye al bienestar del condominio y a la sana convivencia entre los y las titulares para el aseguramiento de la subsistencia del Régimen.

La opinión mayoritaria del Tribunal Supremo enfatizó que, conforme a la jerarquía de las fuentes del derecho, los reglamentos no pueden ir en contra de lo que dispone una ley especial.

«[L]a Ley de Condominios tiene primacía, las fuentes del derecho del régimen de propiedad horizontal no tienen la misma jerarquía entre sí. […] por lo que cualquier disposición claramente contraria a sus disposiciones que contenga la escritura matriz o el Reglamento de Administración sería nula», sostiene el Supremo.

«[R]eiteramos que la interpretación de quién es adquirente involuntario no consiste en el momento de la adquisición del crédito hipotecario o del inmueble sino, más bien, en el análisis de si el crédito hipotecario del bien adquirido es para proteger su crédito o si es consecuencia de un negocio lucrativo», explicó.

«[E]l acreedor hipotecario en este caso era Doral Financial Corporation h/n/c H.F. Mortgage Bankers. Fue esta entidad quien le otorgó a los dueños anteriores de la oficina 504 el préstamo hipotecario. PRCI sustituyó a este deudor hipotecario porque adquirió el crédito como parte de un negocio. Particularmente, la compra de carteras de préstamos. Ante lo expuesto, es forzoso concluir que la cesión de PRCI fue el resultado de su criterio en el curso usual de sus negocios», concluyó la opinión mayoritaria.