Por Daniel Rivera Vargas

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ratificó el peso de una cláusula de opción en los contratos de arrendamiento.

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Según la opinión 2026 TSPR 18 del juez asociado Erick Kolthoff Caraballo, de mediar una cláusula de opción, el arrendador no podrá arrendar la propiedad de un tercero, salvo en aquellas ocasiones donde se extinga el derecho del arrendatario de ejercer la opción.

"Luego de pactada la cláusula de opción para extender el contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a conceder de manera inalterada, la totalidad del plazo acordado con el arrendatario para ejercer unilateralmente su derecho de opción", lee la opinión mayoritaria.

De acuerdo al resumen de hechos del caso, las partes pactaron un contrato de arrendamiento de una vivienda por un año, pero ese acuerdo incluía una cláusula que le daba a los arrendadores de forma unilateral la opción de extender el arrendamiento por un año adicional. 

A poco más de un mes de vencerse el contrato, los dueños de la casa Isabel y Michael Passalacqua indicaron a quienes alquilaban la casa, Dennis y Rosemary Conklin, que debían desalojar la casa cuando acabara el año. Indicaron que la habían alquilado a otra persona adicional.

"Impactados con la noticia, los Recurridos expresaron que se les haría imposible abandonar la propiedad en la fecha indicada, máxime cuando restaba más de un mes para que estos ejercitaron su derecho de opción", relata el Supremo. Los propietarios insistieron y los Conklin abandonaron la propiedad, y poco después demandaron por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios.

El Tribunal de Primera Instancia desestimó la demanda en parte bajo la premisa de que dos meses antes de que se cumpliese el año, la dueña de la casa le ofreció a los arrendados que le dejarán saber si ejercieran la opción de extender el arrendamiento. Estos contestaron diciendo que lo estaban pensando, y por tanto, según el juez, no realizaron "ninguna gestión afirmativa dirigida al ejercicio de esa prerrogativa. Razón por la cual, el foro de primera instancia determinó que la opción de extender el Contrato se extinguió."

La decisión fue apelada y el Tribunal de Apelaciones revocó al de Primera Instancia. Entonces el caso fue elevado al Tribunal Supremo.

Análisis del derecho aplicable

En su análisis del derecho aplicable, lo primero que hizo el Supremo fue repasar el mecanismo de la sentencia sumaria. Se trata de un mecanismo procesal cuyo propósito principal es facilitar la solución justa, rápida y económica de los litigios civiles que no presenten controversias genuinas de hechos. "Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de manera clara que el promovido por la solicitud no prevalecerá bajo ningún supuesto de hechos", sostuvo. 

Asimismo, sobre el alcance de la revisión judicial en sentencias sumarias, los foros revisores están en la misma posición que el foro primario al evaluar la procedencia de una sentencia sumaria.  En vista de ello, los tribunales apelativos están llamados a "examinar el expediente de novo y verificar que las partes cumplieron con las exigencias" que surgen de la Regla 36 de Procedimiento Civil.

Luego, el alto foro entra a analizar el tema de los contratos. Estos "constituyen una fuente de las obligaciones en el ordenamiento jurídico puertorriqueño" y "cuando las personas contratan[,] crean normas obligatorias; tan obligatorias como la ley misma". 

En ocasiones el rol de los tribunales es interpretar los contratos, pero el Código Civil dispone que si "los términos de un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará al sentido literal de sus palabras". Por lo tanto, "se debe seguir la letra clara del contrato, cuando ésta refleja inequívocamente la voluntad de las partes".

Asimismo, expresa el alto foro, existe en la jurisprudencia las obligaciones de no hacer que, según dispone el Código Civil de 2020, es "[l]a obligación de no hacer impone al deudor el deber de abstenerse de realizar algo que, de no existir la prohibición, podría hacer libremente, o el deber de tolerar una actividad ajena". Se entiende que la omisión que emana de esta obligación puede tener dos vertientes: la simple inactividad; o que el deudor no ponga obstáculos o permita una actividad del acreedor.

Luego el Supremo entra al tema de las cláusulas de opción.  Este Contrato no aparece codificado en el Código Civil de 2020, por lo que el alto foro indica que jurisprudencialmente se ha definido como el "convenio por el cual una parte (llamada concedente, promitente u optatario) concede a la otra (llamada optante), por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal". 

La opción no solo concede al optante la facultad de perfeccionar el Contrato principal mediante la aceptación de la opción, sino que impone al concedente la obligación de no frustrar el derecho del que goza el optante, dijo el Supremo en la opinión. "El concedente del derecho está vinculado por la cláusula acordada y, consecuentemente, no puede hacer nada que pueda frustrar la efectividad de esta", se indicó.

Al aplicar el derecho a los hechos del caso, el Supremo dijo que informarle al matrimonio Conklin que no podrían ejercer su derecho de opción por haber acordado con un tercero el arrendamiento de la propiedad, sin lugar a duda frustró la oportunidad de los Recurridos de ejercer la opción.

También se determinó ´que, aunque el Tribunal de Primera Instancia concluyó que el matrimonio Conklin tuvo la oportunidad de ejercer su derecho a la opción, pero que no realizó gestiones afirmativas atinentes a la consecución de tal derecho, es un error sobre cómo opera la cláusula de opción suscrita entre las partes. "Enfatizamos que aquella persona que, en calidad de optante, goce de un derecho de opción, no tiene la obligación de realizar gestión afirmativa alguna más allá de ejercer (si así lo desea) su derecho dentro del término pactado", sostuvo.

«Disiento de la Opinión»

No hubo unanimidad en la opinión. "Disiento de la Opinión emitida por este Tribunal", sostuvo en unas breves expresiones la jueza asociada Mildred Pabón Charneco, a las que se unieron la jueza presidenta Maite Oronoz Rodríguez y el juez asociado Rafael Martínez Torres. "Una lectura íntegra de los autos permite concluir que los arrendatarios nunca expresaron concretamente su interés de ejercer la opción de renovar el Contrato de alquiler durante el plazo acordado luego de que la arrendadora notificara que se proponía a arrendar a otra persona. Tampoco la arrendadora celebró un contrato con terceros previo a culminar este plazo que frustrara el efectivo ejercicio del derecho del optante", agregó. 

En este caso, los representantes legales de la parte peticionaria fueron Sol Beatriz Concepción Bulerín y Gabriel A. Ramos Vargas, mientras que por la parte recurrida fue Daniel Molina López.