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Por el Lcdo. Ricardo J. Zayas Vélez

El Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió una opinión, escrita por la jueza Mildred Pabón Charneco, en la que determinó que el Tribunal de Primera Instancia solo puede emitir una sentencia en casos de cobro de dinero y ejecución de hipoteca luego que se agoten los remedios dispuestos en la Ley Núm. 184-2012 que establece el Procedimiento de Mediación Compulsoria en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal.

Lee el caso: Oriental Bank v. Caballero García, 2023 TSPR 103

Los hechos

Un banco hipotecario presentó una demanda contra un cliente por cobro de dinero y ejecución hipotecaria. Alegó que el cliente adeudaba una suma considerable de principal, intereses y otros cargos por demoras en relación con un pagaré hipotecario.

El cliente contestó la demanda y afirmó que había cumplido con los pagos mensuales y que el caso debía ser referido al proceso de mediación compulsoria, según lo dispuesto en la Ley Núm. 184-2012, debido a que se trataba de su residencia principal.

El caso fue referido al Centro de Mediación de Conflictos. Allí se celebraron dos reuniones de mediación. Sin embargo, surgió una controversia sobre la liquidez de la deuda y otros aspectos legales que escapaban de la autoridad del Centro de Mediación de Conflictos y que no habían sido planteados. La mediadora concluyó que no se podía continuar el proceso de mediación según lo requerido por la ley y el caso fue devuelto al Tribunal de Primera Instancia.

El Tribunal de Primera Instancia emitió una Sentencia a favor del banco, en la que ordenó el pago de la deuda y la ejecución hipotecaria. El cliente solicitó reconsideración, la cual fue denegada.

El caso llegó al Tribunal de Apelaciones, donde se confirmó la Sentencia del foro primario.

¿Qué resolvió el Supremo?

El Tribunal Supremo revocó la decisión del Tribunal de Apelaciones. El Supremo sostuvo que no se había cumplido con el proceso de mediación compulsoria de acuerdo con la Ley Núm. 184-2012. Además, señaló que debía resolverse la controversia sobre la liquidez de la deuda antes de continuar con la mediación.

En este caso, el Supremo resolvió que si surge una controversia sobre la liquidez de la deuda en situaciones de cobro de dinero y ejecución de hipoteca, el Tribunal de Primera Instancia debe resolverla antes de remitir el asunto al Procedimiento de Mediación Compulsoria, si es aplicable.

«Ninguna de estas circunstancias se cumplió en este caso. Por lo tanto, los foros inferiores estaban impedidos de dar el procedimiento de mediación por cumplido y ordenar el pago de la suma reclamada y, en su defecto, autorizar la venta en subasta pública de la vivienda principal».

Además, si un caso es devuelto al foro primario debido a una controversia de derecho que impidió una mediación efectiva según lo establecido en la Ley Núm. 184-2012, el Tribunal debe resolver dicha controversia de acuerdo con el derecho aplicable. Esta medida asegura la eficacia y conformidad con el proceso de mediación compulsoria.

Solo después de garantizar el cumplimiento del procedimiento de mediación compulsoria, el Tribunal de Primera Instancia puede emitir una Sentencia apropiada. Si no se cumple, el Tribunal debe remitir nuevamente el caso para completar el proceso requerido por la Ley Núm. 184-2012 y su jurisprudencia interpretativa.

«El mero hecho de que las partes comparezcan a una vista de mediación y no lleguen a un acuerdo, sin más, no es suficiente para determinar que el proceso de mediación culminó infructuosamente. Previo a disponer del caso por la vía judicial, los tribunales deben asegurarse de que la mediación compulsoria se llevó a cabo conforme a nuestro ordenamiento jurídico. Por lo tanto, el Tribunal de Primera Instancia estaba impedido de dictar Sentencia en el caso u ordenar la venta judicial del inmueble hasta tanto culminara el procedimiento de mediación entre las partes, luego de que se le ofrecieran al peticionario todas las alternativas disponibles en el mercado para que este no pierda su residencia principal».

Proceso de Mediación Compulsoria de la Ley Núm. 184-2012

La Ley Núm. 184-2012, aprobada con el fin de proteger las viviendas principales ante la crisis inmobiliaria de 2007 en Puerto Rico, establece un proceso de mediación compulsoria previo a la ejecución hipotecaria. La ley requiere que el tribunal cite a una vista de mediación en los casos de ejecución hipotecaria de viviendas principales, a menos que el deudor esté en rebeldía o el Tribunal haya eliminado sus alegaciones. Durante la vista de mediación compulsoria se debe informar al deudor sobre todas las alternativas disponibles en el mercado para evitar la pérdida de su vivienda principal, incluyendo opciones como la venta corta, la dación en pago y otros remedios que minimicen las consecuencias negativas para el deudor.

La jurisprudencia establece que si no se cumple con el requisito jurisdiccional de la mediación compulsoria en los casos que aplique, no se puede emitir una Sentencia ni ordenar la venta judicial de la vivienda principal. La extensión y resultado del proceso de mediación dependen de la conducta de las partes. El tribunal puede continuar el proceso judicial si el deudor no se presenta, si las partes no llegan a un acuerdo a pesar de cumplir con los requisitos legales, o si el deudor incumple los acuerdos surgidos de la mediación. Durante el proceso de mediación compulsoria, la ley impone al acreedor el deber de actuar de buena fe al ofrecer al deudor todas las alternativas disponibles en el mercado para retener su vivienda principal.