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Por Daniel Rivera Vargas

El Tribunal Supremo de Puerto Rico sostuvo que se debe exigir una fianza en apelación en todo caso de desahucio, según una de varias decisiones recientes del alto foro.

En una opinión unánime de 23 páginas (2025 TSPR 99), redactada por la jueza presidenta Maite D. Oronoz Rodríguez, el Tribunal revocó una determinación previa del Tribunal de Apelaciones.

Según el resumen de hechos, Ljubinka Markovic presentó una demanda por desahucio contra John J. Meldon y Diana B. Fitzgerald. El contrato de arrendamiento entre las partes tenía una duración de un año, con un canon mensual de $3,750 por un apartamento en la Calle Sol del Viejo San Juan. El contrato incluía una cláusula de opción de compra que, según la arrendadora, no fue ejercida dentro del término estipulado. Una vez vencido el contrato y acumulados ciertos pagos en atraso, la propietaria presentó la demanda solicitando que los demandados desalojaran el inmueble.

El Tribunal de Primera Instancia resolvió a favor de los inquilinos. Estos acudieron al Tribunal de Apelaciones, pero dicho foro desestimó su recurso. Según recoge el Supremo, el foro apelativo concluyó que el Tribunal de Primera Instancia no impuso a la parte apelante una fianza ni autorizó su exención, lo cual constituye un requisito jurisdiccional en todo caso de desahucio. Por tal razón, acudieron al foro supremo.

Jurisdicción y derecho aplicable

En su análisis jurídico, el Supremo abordó en primer lugar la cuestión de la jurisdicción. Según la opinión, la falta de jurisdicción priva al tribunal de la autoridad para atender la controversia.

"Es por esto que en nuestro ordenamiento los tribunales deben ser celosos guardianes de su jurisdicción y deben atender este asunto de manera preferente, independientemente de si fue cuestionado por las partes o a motu proprio", sostuvo el Tribunal.

La falta de jurisdicción no es subsanable y conlleva la nulidad de cualquier dictamen judicial. Por tanto, si un tribunal carece de jurisdicción, debe desestimar la reclamación sin considerar el fondo del caso.

Naturaleza del procedimiento de desahucio

El desahucio es el remedio procesal que tiene el propietario de un inmueble arrendado para recuperar la posesión del bien. Generalmente, se tramita de forma sumaria, atendiendo al interés estatal de resolver con prontitud estas disputas. Sin embargo, puede convertirse en un procedimiento ordinario si se plantean defensas afirmativas y la parte demandada logra establecer un caso prima facie.

En este contexto, el Supremo reiteró que el artículo 629 del Código de Enjuiciamiento Civil exige la prestación de fianza en apelación dentro de un término de cinco (5) días desde que el Tribunal de Primera Instancia determina su cuantía.

El Tribunal explicó que dicha fianza garantiza:

"[…] los daños y perjuicios que pueda ocasionar [a la parte demandante] y las costas de apelación", y se dirige a "los daños resultantes de mantener congelado el libre uso de la propiedad mientras se dilucida la apelación".

Cuando la acción de desahucio se fundamenta en la falta de pago, la parte apelante tiene dos opciones: prestar la fianza o consignar en la Secretaría del Tribunal el importe de la deuda acumulada hasta la sentencia.

"En el caso que la parte demandada no preste la fianza ni consigne los cánones adeudados, el Tribunal de Apelaciones no podrá adquirir jurisdicción, por lo que no podrá atender un recurso de apelación", concluyó el Supremo.

Excepciones y aplicación al caso

El Tribunal aclaró que existe una excepción a este requisito cuando el inquilino demandado es considerado insolvente, con el fin de garantizar el acceso a los tribunales.

En la aplicación de estos principios al caso particular, el Supremo determinó que el requisito de prestar fianza aplica tanto en procedimientos sumarios como ordinarios, conforme a las Reglas de Procedimiento Civil. No obstante, el hecho de que un caso de desahucio se tramite como ordinario no excluye la aplicación del Código de Enjuiciamiento Civil.

"El Código de Enjuiciamiento Civil es la fuente de derecho que rige el procedimiento de desahucio", sostuvo el Tribunal.

Aunque el requisito de la fianza aparece en la sección del código dedicada al proceso sumario, el Tribunal explicó que sus propósitos persisten —e incluso se intensifican— cuando el caso se transforma en uno ordinario, debido al mayor riesgo de daños al propietario.

"Resultaría contrario al propósito de la fianza determinar que esta no se debe exigir en un procedimiento de desahucio de carácter ordinario, puesto que los efectos que se buscan remediar mediante su exigencia se exacerban con el paso del tiempo", añadió.

Particularidades del caso

En este caso específico, los demandados no prestaron la fianza, pero consignaron en el tribunal cuatro pagos de $45,000, que correspondían a los cánones adeudados. Esta consignación, según el Supremo, surte el mismo efecto que la prestación de la fianza, pues responde por la totalidad de la deuda y protege el interés de la parte demandante, quien ha tenido limitado el uso de su propiedad durante el litigio.

El caso fue devuelto al Tribunal de Apelaciones para que continúe su evaluación conforme al derecho aplicable.

Por otro lado, la jueza asociada Camille Rivera Pérez expresó conformidad con lo resuelto y destacó:

"La fianza en apelación no existe únicamente para responder por los pagos o cánones adeudados, sino también [por] los daños resultantes de mantener congelado el libre uso de la propiedad afectada mientras se dilucida la apelación".

Representación legal

Comparecieron en el caso los licenciados Manuel Fernández Bared y Ángel Sosa Báez, en representación de la parte peticionaria; y el licenciado Carlos R. Paula, por la parte recurrida.