Descarga el documento: Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Eduardo Chamah Martínez

I. Hechos
El 14 de abril de 2015, el Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar presentó ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina, una Petición de Sentencia Declaratoria, Interdicto Preliminar y Permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah Martínez, titular del apartamento 702 del Condominio. En ésta, le solicitó al foro primario que ordenara al señor Chamah Martínez cesar y desistir de alquilar su unidad en calidad de hospedería, dado que dicha explotación comercial violentaba las disposiciones contenidas en la escritura matriz y el reglamento constitutivo del régimen de propiedad horizontal en la propiedad. En su petición, además, el Consejo alegó que el señor Chamah Martínez estaba promocionando y arrendando su apartamento a corto plazo mediante una plataforma electrónica destinada a esos fines, llamada HomeAway, y que tal situación había generado malestar entre los residentes del Condominio.

El Tribunal de Primera Instancia dictó una Sentencia Declaratoria mediante la cual concluyó que el derecho al uso y disfrute de la propiedad del señor Chamah Martínez estaba limitado y supeditado a lo establecido en la escritura matriz y el reglamento. A esos efectos, el foro primario concluyó que el destino del Condominio era residencial y que el alquiler de una unidad a corto plazo era incompatible con ese destino.

Inconforme, el señor Chamah Martínez presentó un recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones. El 10 de agosto de 2017, ese foro dictó una sentencia y revocó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia. Fundamentó un dictamen en el sentido amplio que debía atribuírsele a la palabra «uso» y cómo en aquellas instancias en que se pretenda prohibir una actividad específica en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal la prohibición se deberá hacer constar de forma expresa en la escritura matriz del condominio.

El Tribunal de Apelaciones concluyó que el arrendamiento a corto plazo no variaba el uso o destino del condominio, puesto que el arrendamiento a corto plazo está dándole a la propiedad un uso residencial. Luego de que la reconsideración de ese dictamen fuese declarada no ha lugar, el Consejo de Titulares acudió ante el Tribunal Supremo mediante un recurso de apelación.

El 28 de febrero de 2018, se expidió el auto solicitado y se señaló una vista oral, la cual tuvo lugar el 14 de noviembre de 2018. El 11 de febrero de 2019, el Consejo de Titulares informó que se había aprobado una enmienda al reglamento y que fue presentada ante el Registro de la Propiedad el 7 de diciembre de 2018. La enmienda al reglamento dispuso expresamente que «ningún titular podrá establecer en el edificio ninguna forma de explotación comercial, a menos que expresamente se autorice por la unanimidad de los titulares. Se prohíben los arrendamientos por noches, por fines de semana, a corto plazo, se prohíben los arrendamientos tipo ‘HomeAway’, ‘Airbnb’ y cualquier otra variación de las mismas que impliquen actividad comercial, turística, entre otras». Se estableció en la escritura que dicha enmienda surtirá efecto a partir de la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad.

II. Controversia
La controversia del presente caso es la siguiente: ¿Si la controversia sobre la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a su escritura matriz y reglamento continúa siendo justiciable o si, por el contrario, advino académica por un cambio sustancial en el estado de Derecho que rige la relación entre las partes?

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III. Sentencia del Tribunal
En síntesis, una mayoría del Tribunal Supremo de Puerto Rico manifestó en su Sentencia que en el caso ante su consideración, la enmienda al Reglamento del Condominio Condesa del Mar mediante la cual se prohíben expresamente los arrendamientos a corto plazo ciertamente pone fin a la controversia que originó el litigio entre las partes. Esta conducta, conforme al nuevo estado de Derecho que rige la relación entre las partes, está actualmente prohibida por el Reglamento del Condominio. En atención a ello, concluyó que la controversia planteada en el recurso presentado por el Consejo de Titulares se ha tornado académica.

Añadió, que en virtud del cambio fáctico que representa la prohibición expresa contenida en las enmiendas al Reglamento, según estás fueron aprobadas por la Junta de Condóminos y presentadas para su debida inscripción ante el Registro de la Propiedad, se dictó sentencia desestimando el recurso de certiorari presentado por el Consejo de Titulares.

El Hon. Ángel Colón Pérez hizo constar la siguiente expresión:

«Toda vez que el Consejo de Titulares de un Condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal puede, mediante reglamento, aclarar el alcance de cierta cláusula en la escritura matriz relacionada al uso que se le brinda a los apartamentos que componen el mismo, bien para permitir prohibir cierta actividad, tal como sucedió en la causa de epígrafe, tornado así el presente caso en académico, estamos conformes con el resultado».

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IV. Opinión disidente
La Hon. Anabelle Rodríguez Rodríguez emitió una opinión disidente. En síntesis, expresó que «un análisis cabal del Derecho aplicable a la controversia planteada, así como su jurisprudencia interpretativa, le obliga a concluir que los alquileres a corto plazo son incompatibles con el uso exclusivamente residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal». Ésta considera que, en este caso, la prohibición expresa a los alquileres a corto plazo contenida en el reglamento es redundante y en nada afecta la vigencia de la controversia ante la consideración del Tribunal.

V. Opinión disidente
El Hon. Luis F. Estrella Martínez emitió una opinión disidente. En síntesis, expresó que el acto de enmendar un reglamento de un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal, para validar una prohibición que es tajantemente contraria a la escritura matriz y que incide en el disfrute, el dominio y el interés propietario que tienen los titulares de sus unidades de vivienda, tornó una controversia en académica, se interpretó erróneamente. Añadió que, los arrendamientos a corto plazo que el señor Chamah Martínez lleva a cabo en su apartamento son compatibles con el uso residencial exigido en la escritura matriz. Siempre y cuando el arrendatario, independientemente del término de tal arrendamiento, le brinde un uso residencial a la propiedad arrendada. «Entiéndase, que si el arrendatario utiliza el apartamento en función de vivienda, aunque sea por un período corto de tiempo, el uso que se le está dando al apartamento es residencia. Una interpretación distinta sería intervenir indebidamente con el derecho individual del señor Chamah [Martínez] al disfrute de su propiedad y extrapolar las limitaciones establecidas en la escritura matriz. Estos arrendamientos a corto plazo sólo podrían restringirse cuando estén expresamente prohibidos en los estatutos que regulan cada condominio sometido al régimen de propiedad horizontal». Por tales razones, disiente del curso de acción adoptado por una Mayoría del Tribunal, pues aseguró que no procedía la desestimación del caso sino que por el contrario, hubiese atendido la controversia en los méritos para confirmar la sentencia del Tribunal de Apelaciones.

por Yaritza Echevarría