En el día de ayer, miércoles 14 de noviembre de 2018, nuestro más alto foro judicial celebró la primera vista oral post huracán María. La misma fue celebrada en el Salón Multiusos, próximo a la biblioteca del Tribunal Supremo, ya que el histórico Salón de Audiencias se encuentra en reparaciones por los estragos que a su paso dejó el mencionado ciclón sobre la edificación que desde el 5 de febrero de 1956 alberga al Tribunal Supremo, en el mismo comienzo del eje gubernamental de Puerto Rico.
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Antes de esta vista, la última celebrada fue el pasado 28 de junio de 2016, donde el Tribunal tuvo oportunidad de escuchar los alegatos para esbozar su opinión en Pérez Riera v. Consejo de titulares del Condominio Marymar Condado, Momentum Management, Inc., 197 DPR 197 (2017). En esta ocasión, ante un salón repleto de estudiantes de las diferentes facultades de Derecho, profesores y abogados, el Tribunal atendía una controversia que versa sobre el uso y destino de propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal para uso exclusivo residencial, y la emergente dinámica del uso de plataformas cibernéticas para arrendamientos de corto plazo, que permite que el propietario rentabilice su propiedad o parte de ella, con un canon determinado por una estadía que puede fluctuar entre 3 a 7 días. En esa dirección el Tribunal dirigía sus preguntas a la discusión medular de si, en efecto, el uso de estas prácticas emergentes inciden sobre el uso y destino residencial, de ser catalogado estos arrendamientos de corto plazo un uso comercial, contrario a lo establecido en la normativa adoptada por el Consejo de Titulares del Condominio, a la luz del Artículo 2 de la Ley Núm. 104 de junio 25 de 1958, 31 L.P.R.A. §1291.
Por otro lado, el Tribunal consideró importante que el representante de la parte peticionaria, el Lcdo. Michel J. Godreau Robles, discutiera cuán restrictiva debe ser la interpretación judicial cuando se evalúa las restricciones al «uso» de un inmueble en el régimen de propiedad horizontal, ya que en S.L.G. Szendrey-Ramos v. Consejo de Titulares, 184 DPR 160 (2011), citando al mencionado Licenciado y profesor, el Tribunal adopta una interpretación amplia al disponer que:
[…] si en la escritura matriz se destina un local para oficina de administración, quedará a discreción de la Junta de Directores o del Consejo de Titulares el uso particular que deba dársele a tal local, siempre y cuando tal uso pueda catalogarse como parte de la gestión administrativa. De igual forma, si un local se destina para «salón de reuniones», puede el mismo utilizarse para diversas actividades, como juegos de mesa, fiestas, espectáculos, servicios religiosos, etc., aunque las mismas no puedan catalogarse estrictamente como «reuniones». En forma similar, si en la escritura matriz se destina algún apartamiento como «para oficina médica», debe entenderse que la limitación del uso se refiere a que sea una oficina profesional relacionada con la medicina y no a que esté prohibido montar, por ejemplo, una oficina de psicólogos. (Citado en Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, (2017)
Esta expresión del letrado, adoptada por el Tribunal en el mencionado caso, levantó una interesante discusión ya que la posición que éste adoptaba en el caso expuesto ante el Tribunal el día de ayer, sugería una mirada restrictiva al término uso. El Tribunal ancló su discusión en esa expresión, ya que esta era la discusión medular, por cuanto la controversia trabada versa sobre si el tipo de arrendamiento que realiza el Sr. Eduardo Chamah Martínez, es un uso residencial, o incide sobre la restricción de uso al tratarse de uno comercial sobre el inmueble. Ante preguntas del Juez Asociado Erick Kolthoff Caraballo, de si en efecto, no se trataba de una inconsistencia en el posicionamiento del Lcdo. Godreau Robles, éste último respondió que no, ya que en S.L.G. Szendrey-Ramos v. Consejo de Titulares, supra, se trataba de una controversia de un inmueble de uso exclusivamente comercial, contrario al caso ante el pleno en el día de ayer, donde se trataba de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal cuyo uso y destino era plenamente residencial. En ese sentido, explica el profesor que el uso comercial puede ser diverso, más sugiere una mirada restrictiva al uso residencial, ya que este es básicamente uniforme y no permite consideraciones más allá de lo que implica residir permanentemente, sea como propietario o como arrendatario.
De esa citada discusión el Tribunal entendió prudente dirigir la discusión al tema del arrendamiento, a su vez que discutía la distinción del arrendamiento a corto plazo, o menos de 90 días, utilizando el ordenamiento estatutario en la Ley Núm. 272-2003, conocida como la «Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico», 13 L.P.R.A. §2271. Esta ley a su vez, transfirió a la Compañía de Turismo de Puerto Rico la responsabilidad y obligación de determinar, tasar, imponer, recaudar, fiscalizar y distribuir el impuesto sobre el canon por ocupación de habitación. 13 L.P.R.A. § 2271a(a-b). Asimismo, la referida ley equipara las figuras de «hostelero» y «contribuyente». Al primero lo describe como «cualquier persona natural o jurídica que opere una hospedería en Puerto Rico», mientras que al segundo se refiere directamente como «el hostelero que posee la obligación de cobrar, retener y pagar el impuesto».
En este extremo, la discusión giraba sobre si el ordenamiento impositivo del Estado, automáticamente convertía el arrendamiento sujeto al impuesto en uno comercial. Es preciso puntualizar que la sentencia recurrida del Tribunal de Apelaciones estableció que:
De la escritura y del reglamento del Condominio surge que el uso de este es exclusivamente residencial. También surge que todos los apartamentos son susceptibles de aprovechamiento exclusivo y sus titulares pueden ejercer pleno dominio sobre estos para fines residenciales, lo que incluye el derecho a arrendarlos. De modo, que la práctica de alquilar los apartamentos no contraviene el uso y destino otorgado al Condominio (...) El arrendamiento a corto plazo no varía el uso o destino del Condominio. Si quien alquila, aunque sea por menos de 90 días, utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares está dándole a la propiedad un uso residencial. Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, supra, p. 7.
Dado el caso que lo antes citado fue el razonamiento del Tribunal Apelativo, la parte recurrida, representada por el Lcdo. José Prats Cruz, intentó establecer que el hecho de que haya una carga impositiva sobre este tipo de arrendamiento a corto plazo no convertía la actividad en cuestión en una práctica comercial, aun cuando las agencias referidas expidan permisos y otros tipos de trámite para poder actuar en la cuestionada práctica. En esa dirección el Juez Asociado Ángel Colón Pérez, y la Jueza Asociada Anabelle Rodríguez Rodríguez, añadieron a la discusión servicios de índole comercial que el Sr. Chamah Martínez ofrecía como parte del arrendamiento, como masajes, servicio de confección de alimentos de forma profesional entre otros. Ante esos cuestionamientos, el Lcdo. Prats Cruz utilizó el adjetivo de «alegados» servicios, lo que desató una discusión procesal cuando el Juez Asociado Luis Estrella Martínez intervino para establecer que la parte peticionaria había renunciado a los remedios de «injunction», por cuanto lo que estaba ante el Tribunal era el remedio de Sentencia Declaratoria, lo que a su vez implicaba que no había prueba en el expediente de que los referidos servicios en efecto se prestaban accesoriamente al arrendamiento. Por lo tanto, el Tribunal estaba impedido de asumir ese hecho como cierto.
A la discusión también se trajo el hecho del certificado de hostelero que ostenta el Sr. Chamah Martínez, que al entender de la parte peticionaria, esto también es un claro signo de la naturaleza comercial del arrendamiento en cuestión. Ante preguntas en esa dirección, la defensa del recurrido, aclaró que aunque la ley regule de forma impositiva y permisiva la práctica del Sr. Chamah Martínez, esto no significa que su práctica sea una de índole comercial. La posición de la parte recurrida sugiere que el Estado, en su poder de regular cualquier actividad social, puede regular una actividad residencial a través de la Compañía de Turismo, por arrendamientos de menos de 90 días, mediante impuestos y permisos especiales y tal cosa no convierte la práctica en una comercial.
En cuanto a qué debe ser una actividad comercial y si en efecto toda disposición sujeta al impuesto se entiende de índole comercial, los jueces elaboraron distintas teorías por medio de ejemplos concretos de qué sería una actividad comercial en un inmueble de uso residencial. Por ejemplo, la Juez Presidente Maite Oronoz Rodríguez estableció que cualquier uso que preste un servicio remunerado puede catalogarse como un acto comercial, como por ejemplo impartir clases de piano regularmente desde un apartamento de uso residencial. Ante esa discusión el Juez Asociado Estrella Martínez, mostró preocupación por lo abarcador que puede ser definir qué es una actividad comercial en ese contexto. Para ilustrar su preocupación estableció que una consideración muy amplia podría impedir que un residente hiciera algo tan básico como solicitar la entrega de alimentos preparados como una pizza. Ante la disyuntiva el mismo juez, sugirió una cuidadosa mirada a la Escritura Matriz y al Reglamento, y para efectos de la carga impositiva, la comparecencia de la Agencia con pericia que regula la actividad en cuestión.
La parte final de la vista oral desató por su parte una breve discusión de si la controversia ante el Tribunal era una académica, toda vez que uno de los representantes del Consejo de Titulares notificó en plena vista que el Consejo de disponía a enmendar el Reglamento para prohibir la práctica de arrendamientos a corto plazo. Tal discusión se detuvo cuando ninguno de los abogados del caso pudo precisar el trámite de dicha enmienda al Reglamento, y si en efecto dicha enmienda incide sobre la Escritura Matriz del inmueble.
Esta interesante controversia tiene implicaciones sociales muy importantes. Los arrendamientos mediante plataformas cibernéticas utilizadas por viajeros son parte de una economía colaborativa y social que se ha establecido en medio de las distintas dinámicas de rentabilizar aspectos y espacios de dominio personal. El Tribunal tendrá que tomar en cuenta el impacto que pueda tener su determinación, tanto en la economía de un país en crisis, y en el estilo de vida de ciudadanos que residen en propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal, a los cuales también les asiste el derecho al disfrute de su propiedad, libre de cargas que perturben la paz que representa una residencia. No obstante, se deja en claro la importancia de los Consejos de Titulares para dirimir controversias y regular conducta en áreas comunes, ya que un mal comportamiento puede surgir de un invitado, inquilino o propietario. Y el Consejo de Titulares, a través de sanciones permitidas en ley, puede y tiene la facultad de regular el mal uso de los bienes indistintamente quien sea la persona que incurra en tal conducta.
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